警惕房地产“泡沫化扩张”顺水鱼财经

步入2010年,新一轮" 房地产调控政策陆续实施,主要城市" 房地产市场降温明显。受此影响,地产股虽然业绩增长明确,但依然延续震荡调整格局。显然,从管理层近期的表态和政策安排看,2010年房地产政策将从刺激扩张转向适度调控。这意味着,2009年房地产板块依靠房价大涨推动的业绩高速增长态势将难以持续,而正在生成的泡沫将是房地" 产业未来发展的陷阱,值得市场高度警惕。

从财务报表看,房地产上市" 公司2009、2010年的业绩都将十分靓丽。2009年1-11月,一线房地产公司累计实现的销售收入同比增幅超过六成。三分之一的A股房企2009年前" 三季度净利润增幅超过100%,半数A股房企2009年业绩将达历史顶峰。

受结算制度的影响,2009年楼市热销给房企2010年的业绩提供了保障。据统计,2009年前" 三季度,A股房企共实现预收账款同比增长62.5%,较年初增长113.3%。预收账款是同期营业收入的近1.4倍。这表明,多数房地产企业2010年的营收和利润也已锁定。业内预期,主流地产上市公司2009、2010年将保持40%以上的业绩增长。

但是,房企业绩高增长的背后是快速上涨的房价和资产泡沫化的趋势。在这种背景下,作为要素资源的土地,也日益成为房企追逐的对象,地价飙升、地王频现,房企的资本支出正在大幅上升。以土地成本为主的资本支出扩大,将直接增加房企的经营风险。以一家总部位于广州的大型房企为例,该公司在2009年9-11月累计斥资逾156亿元全国拿地,而同期,该公司签约销售金额为124.45亿元。

目前,多数房企销售回款跟不上土地扩张的速度。由于市场预期不断向好,房企规模扩张中过于乐观,“面粉贵过面包”的现象屡见不鲜,而房企运营中的风险控制则退居其后。加之目前开发商囤地囤房现象较为严重,一旦市场有所降温,企业必然会面临巨大的资金压力,同时加剧房地产市场的波动。

更为重要的是,房价快速上升也是泡沫积聚的过程。低廉的资金成本、宽松的信贷政策加之投资需求膨胀,直接导致房地产市场偏离刚性需求而逐步“发烧”,2009年,一线城市房价同比涨幅超过60%。

在土地捆绑" 金融资本的情况下,房地产正在生成的泡沫将很容易转嫁为金融系统的风险。

为此,管理层频频出台房地产调控政策,从增加二手房交易环节成本抑制投机需求到提高土地首付比例收紧房企资金链,其用意均是为了“挤泡沫”、“防过热”,促使房地产市场稳定发展。房地产市场对政策的反应一直比较敏感,受政策预期收紧及需求释放透支的影响,2010年楼市降温将在所难免。

不过,从政策目标看,房地产市场从高增长状态适度调整更有利于行业的可持续发展。当前,国民" 经济复苏尚未稳固,房地产依然是拉动内需的引擎,高房价将遏制真实需求释放。因此,政策调控当以平衡供求为指向,其中包括增加普通住房土地供给,提高新房开工率,同时抑制需求的膨胀,防止高房价驱动业绩高增长成为行业常态,也防止房价泡沫加速扩张。