零售银行实验室紧急会诊 房产理财产品风险调查顺水鱼财经

当国家政策调控，收紧市场的贷款额度，房地产商的资金怎么变了法子借银行之手在从民间融资？风险又如何定义？就由零售银行实验室来解密。

考虑借款人长期还款能力，

光大借款人保利还款能力差

根据零售银行实验室统计，从今年初始，现发行并在运行的房地产类理财产品达到60款，主要的发行主体是光大银行，其次是银行(收益在4%至6%之间，预计年化收益最高的房地产信贷产品是银行(银行客户发行的2010年第六期万利宝，708天的运行时间，预计年化收益高达9%。

作为投资者，面对如此高收益的理财产品，会有多少人因心动而购买。理财周报记者从市场调查到，各银行——发行销售的房地产理财产品，受大量投资客追捧，一上市便销售告罄。

但作为购买该类产品的投资者，你知道你的钱借给哪个房地产商了吗？运作到哪个房地产的项目了吗？理财周报记者从该60款产品的说明书中发现，有绝大部的产品并没有提供预计募集资金量及该笔款项使用项目。对于这类产品信息不透明化，投资去向清晰，理财周报从多角度考量此类产品的风险。

零售银行实验室从该60款产品中寻找可以进行财务量化的房地产开发商，金融街(数据演变三个评价指标（具体表单见E8-E9），评价房地产公司所做的理财产品的风险程度。

三个评价指标分别是变现能力、账面资金充裕系数及长期还款压力系数。我们根据具体指标数可以看到首开股份变现能力强于另两家公司，其次是金融街，最差是保利地产。

对于账面资金情况首开股份资金最充裕，其次是金融街，最差是保利地产。首开账面的充裕度是保利地产的3倍多，这与保利近期疯狂拿地有相当大的关系（今年保利拿地情况见E8-E9）。最关键的指标则是长期还款压力系数，保利地产长期还款是最有压力的，最轻松的是金融街，其中保利地产的长期还款压力是金融街的4倍。

此60款产品中光大银行发行的两款产品借款方都是保利地产，分别是阳光理财“T计划”2010年第七期产品2和阳光理财“T计划”2010年第九期产品4，运行时间都是长达700天以上。