“平安财富·安鑫1号”16亿连线金地 赵巷正在打桩顺水鱼财经

信托融资达16亿元

虽然银监会已经大力叫停了银信合作的产品,但对于信托公司自主发行的信托产品并未被叫停,' 房地产企业目前仍可以通过这一渠道进行融资。

总部在北京的股份制银行的金融产品部人士指出,“银监会并不会像外界所说的全部暂停' 房地产集合资产信托计划业务,则会通过重点提示风险防范来加强。随着房地产调控的深入和持续,监管部门不希望信托公司把产品资金投入到高风险项目,而对于优质项目的产品应该还会给予支持。”

平安信托在2009年12月就发行了一款名为平安财富·安鑫1号房地产投资' 基金信托计划,该计划为' howImage('stock','1_600383',this,event,'8730') 金地集团(' 600383,' 股吧)于上海开发的“赵巷项目”提供16.17亿元的资金支持。当时在业内就引起了巨大的轰动。

这款产品当时为投资者提供了两种认购方式,一种是优先受益人投资,' 理财期限为1.5年,预期年化收益率7%,可延期至两年,两年末分配部分预期年化收益率为7.5%。另外一种是劣后受益人投资,期限为3年,2年末开始不定期分配,预计到期收益率17.5%/年(但并不是回报承诺)。

购买者到期能否获取上述如此高收益,取决于项目能否顺利完工和是否大卖。根据' 理财周报记者从该项目相关人士秦小姐了解到,“这个项目是用于兴建每栋以6至7层高度的低密度住宅区,规划户数为700多户,分两期完成。目前的工程进度是正在打桩,但至于详细的进展情况只会向平安信托汇报。”

' howImage('stock','1_600383',this,event,'8730') 金地集团(' 600383,' 股吧)华南地区不愿露名的高层人士透露,“如果以金地的速度,目前正在处于打桩阶段的话,那么赵巷这个住宅项目完全有能力在年底推出市面进行销售。虽然在相同地带里面有许多其他开发商在争地盘,但考虑到上海高端人士数量之多与喜爱各有不同,成功销售应该不成问题。”

上海赵巷项目地块为金地集团于去年7月份以30.48亿元竞得,创出了每平方米14000多元上海单价地王。但目前该区同等水平的项目销售均价只有20000元左右,如果加上建设等相关成本,从现行来看金地集团一时冲动的拿地行为很有可能使其获取较低的收益。

平安信托一位当时接近此项目洽谈的陈先生（化名）表示,“当时在产品募集阶段投资者非常踊跃,预约' 申购的规模已经是超过16.17亿元,超出数额则不方便透露。有些人既投资了优先股权也投资了劣后收益,很多都是冲着金地集团这个公司而来。”

当记者问及是否会定期向客户表明工程进展情况时,该人士只说,“我们有专人定期与金地集团沟通,并且会根据情况严控风险。”由此看来投资者很可能没有太多渠道了解产品所投向项目的进度,信托本身也似乎没有类似的习惯。

不过上述金地华南区人士也对这款产品表示出一定担忧,“现在高端房地产并没有预期想象中好,如果金地赵巷项目在下半年推出时也面临类似或更差的市道时,那么平安信托这款产品要想获得如期收益真是一个未知之数。”

购买信托产品看好借款公司

“开发商与信托公司、银行两种方式的合作,所发行的产品其实就是开发商一个变相融资的过程。特别是在房地产新政连番打压的情况,如此一个融资平台便成了开发商最便捷的方式。”上述金地集团华南区人士表示。

平安银行总行一位理' 财经理也表示,“由于房地产信托产品在理财产品中算是较为容易获得高收益,而且相对于证券类理财产品而言,获取高收益更加靠谱,毕竟是有真正的基础资产在运作。所以这类产品一向都比较受投资者欢迎。”

根据理财周报零售银行统计,在深圳、成都、武汉、西安、郑州、重庆这几个城市在运行的房地产信托产品共计约44款产品。投资项目无非就是涵盖住宅或商业用地等开发,投资期限一般都要1年以上,长达5年投资期限也并不罕见。而且募集的资金额从几千万到十几亿不等。

投资到房地产市场这些风险相对较大的产品,门槛都是比较高的。一般来说都要100万以上,并且投资门槛越高,信托公司给予的预期收益率就越高。不过有些小型信托公司为了获得更多客户,就降低投资门槛,让一些中层资产客户也能够参加信托计划。

“投资者要识别房地产信托产品优秀与否可以看两个元素,一个是信托公司,其二则是与其合作的房地产公司。一般优质或大项目只有资金实力雄厚的信托公司才敢接,因为小信托公司资金流动与高端客户数量两因素是个大问题。所以建议投资者购买一些大型信托发行的地产类产品,对于了解程度不高的产品应该尽量别随便购买。”深圳股份制银行一位财富管理中心副总表示。

信托公司推销“猛讲”预期收益

除此金地“赵巷项目”外,对于如成都、武汉等城市的信托公司所发行产品,大多数投资到当地一些知名的国企或企业房地产建设上。无论是信托公司还是房地产开发商的知名度都难以拼上平安与金地。

一款由中原信托操刀在郑州发行,其募集资金用于平顶山市新城区土地收购储备中心提供贷款,集合运用于平顶山市新城区土地储备项目,募集资金共2.5亿。但投资者申请的门槛只需10万元,这在信托产品申购门槛里面已经算是最低价格。

值得注意的是,信托公司因为需要业绩所以在向投资者推荐产品根本不会提示太多的风险,只是“埋头”地向客户大说所谓的高预期收益率。这样客户从购买产品时,就很有可能“被蒙蔽”双眼,完全忽视产品的真实状况。

碰到风险非常大,申购金额又较高的房地产信托产品时,一旦到期不能获取收益,最终受害最深的就是投资者。所以投资者如果遇上不熟悉的信托或房地产开发商就千万不要“上当”购买。