房地产信托：高收益中有风险顺水鱼财经

产品名称：中融信托“鑫隆业股权投资集合资金信托计划”

产品规模：21500万元产品期限：24个月预期年化收益率为：9.5%至12.5%

投资门槛：100万元为起点，10万元整数倍递增

资金投向：信托计划所募集的资金将投资给哈尔滨鑫隆业房地产开发有限公司，并以股权方式投资，通过股权受让和向该公司增资，持有该公司87.5%的股权。

产品特点：作为上周国内信托市场中预期收益率最高的产品，该款房地产信托最大的特色即利润丰厚。根据计划，投资者的回报将分为三个档次：首先，认购金额为100万元至300万元（不含）的，年化预期收益率为9.5%；其次，认购金额300万元至600万元（不含）的，年化预期收益率为11%；最后，认购600万元及以上的，年化预期收益率为12.5%

点评：房地产信托的高收益率强烈地吸引着投资者，但也应该看到伴随着高收益的还有高风险。投资者应如何把握风险呢？最重要的就是要判断房地产信托项目的可行性。这主要包括考察房地产项目的前景和信托产品的担保单位。一般情况下，政府委托项目信用最高，但收益较低，而“国”字头企业做担保的项目信用水平居中。房地产是个周期性很强的行业，如果房地产陷入低潮，根据《信托法》及相关规定，信托产品不能作保底承诺，房地产信托计划所谓的“预期收益”只是信托公司的一种市场判断，并不等同于银行存款的债权债务关系。也就是说，房地产信托计划一旦运作失败，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，至于运营过程中发生的风险，则完全由投资者承担。所以认真考察房地产信托项目是投资的重中之重。

产品名称：外贸信托“富祥5号（哈尔滨涧桥西畔项目）集合信托计划”

产品规模：人民币20000万元整

投资起点：100万元人民币起，按照1万元整数倍增加

产品期限：1.5年资金投向：信托资金将用于受让黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司“涧桥西畔项目”土地收益权。

产品预期收益率：9.2%至10.2%/年；

产品特点：首先，当然还是高收益率，该产品的收益率分为两个档次：单笔购买金额满100万元不足300万元的投资者预期收益率为9.2%/年；单笔购买金额300万元及以上的投资者预期收益率为10.2%/年。这两个数字分别是同期银行存款利率的4.08倍和4.53倍。

其次，三重保障，投资风险较低：优质土地使用权抵押；圣基伟业公司50%的股权质押；以及项目实际控制人提供个人无限连带责任担保。圣基伟业以其涧桥西畔项目的土地使用权提供抵押担保。该项目C地块（不含划拨土地）评估价值为47055万元，一年期本息抵押率为49.7%。

点评：投资者在选择房地产信托时还应注意信托项目运营过程中的风险。根据有关法规，信托项目运营过程中发生的风险，要完全由投资者承担，信托公司不承诺信托财产不受损失。只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，才会负责赔偿委托人的损失。投资者应关注信托公司的风险控制手段，一味追求低风险下的高收益是不现实的。

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