京城高价房12月冒险入市 全年新盘供应缩水1成顺水鱼财经

尽管受预收款监管政策的影响，下个月北京市仅有19个项目计划入市，但是目前这些项目的报价相比11月份有所提高，预计有5个项目的价格超过了3万元/平方米，最高的达到了8万元/平方米。其他大部分项目的报价均在2万元/平方米以上。

11月量涨价跌

二次调控实施已近两个月，但是并没有给楼市带来实质性影响，尤其在成交量方面，而且受制于北京市预收款监管政策的出台，11月的供应量出现了井喷。

记者从北京市房地产交易管理网统计的数据中发现，截至11月23日，北京预售项目及预售公示项目合计已经达到了39个，比8月-10月3个月同期合计的26个还要多13个。合计预售面积达到了92.1万平方米，远超过前两月总和。

而成交量则并没有出现明显下调迹象。北京房地产交易管理网数据显示，11月中上旬，北京期房住宅总成交为6785套，现房住宅成交量为761套，而二手房住宅总成交量为10244套，累计住宅类总成交达到了17790套，总成交超过了9月的17696套，为4月楼市调控后的新高。虽然其中主要原因是部分政策性住房集中签约的影响，但是相比供应量，实际市场签约并未明显下调，使得开发商在11月提前开盘。

但是由于受到住建委在预售价格方面的干预， 11月新开盘的项目创造了半年来当月开盘项目价格的最低，16662元/平方米的成交均价比10月下降了20%。而10月份开盘的15个项目成交均价为20848元/平方米。

一位开发商表示，由于申请不到预售证，项目不得不将本来精装修的房子改成毛坯房。

12月高价盘入市

12月1日起，新增预售项目将实行严格的预售资金监管，预售资金将只能用于工程建设。这使得最近准备开盘的项目纷纷提前取得预售证。部分原来准备12月开盘的项目也已经提前到11月中下旬开盘，因此12月的开盘量将为年内最低。

北京中原调查数据显示，截至11月21日，北京预计12月开盘的项目仅19个，其中超过半数项目未确定价格，主要原因为，宏观调控政策的持续使得刚性需求难以入市，而且金融政策的收紧使得越来越多的购房者难以贷款。虽然通胀的压力下依然有部分全款购房者入市，但是大部分集中在中低价房源，这使得很多开发商面临难以定价的问题。

其次，12月份已经进入了市场供应的淡季，大部分工程因为天气原因已经进入冬歇，这使得市场供应进入低谷。而12月开盘的项目大为部分大型房企的项目。在19个项目中城八区项目达到了10个，占到了一半以上。这主要因为大型房企的土地储备比较优质，而且这些项目因为居住价值比较高，所以需求群体比较集中，在年底淡季供应成交量依然会比较稳定。

尽管由于监管政策的出台导致大部分项目提前到11月份开盘，但是由于新的政策出台后，住建委对于入市项目的价格干涉过少，下月项目的整体报价出现了新高。

其中预计售价在3万元/平方米以上的项目将达到5个，其中长安太和的报价达到了8万元/平方米、中信城为4万元/平方米。

市场人士分析认为，一方面由于在预售证方面的设限取消，房企推出高价盘才能实现；另一方面，由于近日来土地价格不断攀升，如万科拿下的西北旺地块，价格已经接近2万元/平方米，让开发商信心重燃。

全年新盘供应缩水一成

供应不足一直被认为是造成房价上涨的一个主要原因。尽管2009年北京市土地供应达到了历史新高，但是在政策调控、开发商囤地捂盘的影响下，许多地块却迟迟不能形成供应。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，截至11月24日，北京市2010年取得预售证的项目为330个，预售面积合计为1266万平方米，而相比2009年的488个、1609万平方米均有一成多的下调。

按照土地供应的惯例，一般当年供应的土地将影响到第二年的楼市供应。可以说，2009年的1608万平方米预售面积很多为2008年的土地供应。按照常理，2009年的大量土地供应应该在2010年形成比较多的商业住宅供应。但是实际上在屡次调控、增加供应的政策下，市场供应相比2009年反而下降很多。

记者从北京市土地整理储备中心了解到，2009年，北京土地市场共成交地块245宗，成交面积1346万平方米；而在2008年，这一数据只有142宗、988.5万平方米。

北京中原认为，目前楼市的调控重点应该为增加有效供应。在12月北京将实施预售监管政策的影响下，11月出现了突破年内纪录的商品房供应。而政策一挤压就出现如此多的供应，一方面表明了政策的效果，也表明了实际市场的存量依然很多。

北京市统计局数据显示，10月末，全市商品房施工面积为9185万平方米，而这其中如果能够提前10%上市，就将使得最近的调控政策出现明显变化。

因此在土地“招拍挂”之后，更应通过防止囤地、明确开工竣工时间、严查捂盘惜售等市场整顿手段来调控楼盘最终卖给消费者的价格。

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