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本报记者 路晓丹 北京报道
商铺投资具有一定专业性，如何选择好的铺位、避免风险，记者采访了信义房屋区经理胡颖。
《华夏理财》：具备什么特征的商铺最具投资价值？
胡颖：缩短空置期、降低后期维护成本以及稳定的租金增长是优质的商铺物业最主要的特征。因此，建议投资者从以下几个方面选择商铺物业：
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1.区位选择：尽可能选择周边配套设施完善，具有比较好的商业氛围的商铺，以保证客流量。
2.硬件完善：对于水电设施、煤气管道以及商铺层高等关键要素，在选择商铺时要特别考量。
3.尽可能选择品牌开发商开发的物业，以便享受更加完善的后续物业服务，避免后期过高的维护成本。
《华夏理财》：商铺投资有哪些风险？
胡颖：投资商铺需要比较专业的眼光，投资的风险也比较大，其中主要的有空置率风险以及租户流失风险等。由于商铺持有成本高昂，除商业水电外，供暖和物业费用通常是普通住宅的数倍。如果空置，业主将蒙受较大经济损失。因此，在购买商铺前，业主计算投资回报率时应该考虑到空置期问题，不应以每年12个月计算预期投资回报。
《华夏理财》：商铺交易有哪些注意事项？
胡颖：一手房商铺购买手续相对简单，纠纷多发生在二手商铺交易中。因此，二手商铺的买方过户前一定要做好产权调查。主要关注以下几个方面：
1.租约核查：如果该商铺购买时带有租约，一定要确认租户是否签署放弃优先购买权声明。
2.买卖合同约定清楚双方权利义务，尽可能寻找正规公司律师拟订买卖合同。
3.卖方相关票据保管妥当：一定要确认卖方手上的税票齐全。
4.过户前查询物业：主要查询上任业主是否有拖欠缴纳的相关费用（物业、供暖等），如果有，要求业主结清。
5.过户完毕立即办理物业交割、物业更名等相关手续。
《华夏理财》：商铺的平均投资收益是多少？
胡颖：就北京城区平均水平而言，一手商铺出租的年回报率应该在8%左右（出租年回报率=月租金×12个月/商铺初置成本）。二手商铺由于已经是现铺，初置成本会比较高，一般在6%-7%上下。
《华夏理财》：购买二手商铺主要有哪些额外费用？
胡颖：额外费用主要是缴纳税费。对于个人交易而言，卖方需承担营业税（买卖差额的5.5%）、土地增值税（增值额的30%-60%），以及印花税（合同金额的0.05%）。买方需承担契税（合同金额的3%）以及印花税（合同金额的0.05%）。对于公司产权交易来说，还应支付公司" 房产税以及土地使用税。
（备注：以上税费缴纳办法及交易流程仅供参考，具体计算以地税部门和各地建委政策为准。）
