北京深圳房价下跌背后 开发商销售均价涨30%顺水鱼财经

在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情况之前，北京、深圳等一线城市陆续传来3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的首次同比下降。

深圳市规划和国土资源委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。

然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。

牵动人心的房价，真的降了吗？

房价涨幅“超标”

上市房企一季度销售业绩再次绷紧了市场的神经。

数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨135%、72%、82%，销售面积分别同比上涨144%、30%、45%。

合富辉煌首席分析师黎文江说，加紧布局二、三线城市和商业项目，是房企一季度销售业绩“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。

按照各地政府出台的“限价目标”要求，今年房价涨幅上限大约在10%至15%。而上述3家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分别高达32.61%和26.14%，远超政策“红线”。

而新华社记者在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上采访发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未出现明显下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。

对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，结构性因素导致的房价下滑仅反映在数据上，而不能反映在老百姓的生活中。

韩世同说：“3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。”

下半年真降价？

专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示，截至11日，84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负，为－705.9亿元，同比大减1150亿元。

在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货大涨。Wind统计数据显示，81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42.3%。

黎文江说：“2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”

黎文江说：“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。