房地产行业2013年中期投资策略——信贷偏紧料难逆　大浪淘沙始见金顺水鱼财经

本报讯（记者 兰文） 据' target='_blank' >东方证券最新统计显示，本周14个城市成交量环比降30.0%，同比降26.1%。一线城市环比降23.0%，同比降21.4%；二线城市环比降33.0%，同比降28.2%。二手房4个城市成交量环比降3.7%，同比降11.2%。随着楼市交易量的走低，地产股指在银行股的带动下陪跌。如何操作好中期投资？' target='_blank' >民生证券研究赵若琼用一句话概括：信贷偏紧料难逆， 大浪淘沙始见金。

基本面缓慢复苏，政策风险降低

上半年地产成交量价均保持高位。根据新开工推算三季度推盘量较大，成交量预计依然维持高位。房价涨幅回落至6%，与去年相当。 新开工同比增速预测下调至4%，房地产开发投资增速20%，较当前稍有下降库存替代指标已跌至负值，虽然去库存时间明显下降，但库存总量依然在中偏高水平。

民生证券研究赵若琼认为，总体上上半年成交量保持高位，全年增速或回落至个位数，价格涨幅收窄，政策压力缓解。下半年销售及投资增速虽有放缓，但较去年仍有提升，行业基本面复苏的趋势不变，但复苏所需时间或延长。

下半年经济预期转差，地产作为支柱产业，短期政策风险减小。短期行政措施将向长效调控机制转型，具体措施包括城镇化配套的土改和改变地方财政收入结构的' 房产税。土改对于地产调控的意义在于改变未来土地供给的预期，而针对存量房的房产税若有合理的税率，将对房价调控有积极作用。资本流出可控，对于资产价格下降的担忧无需太大，房企融资或放松美元升值预期增强，下半年货币政策的重点是控制资本流出风险，人民币有效汇率或提高，不利于出口，导致经济预期转差。下半年信贷或偏紧，针对房企的货币政策或将放松。

“信贷偏紧料难逆，大浪淘沙始见金。”赵若琼强调，在2013年' 业绩基本锁定的情况下，地产行业目前预测PE仅13倍，处于历史低位。而地产基本面缓慢复苏，政策风险下降。在经济预期转差的背景下，地产行业相对收益可期，而一旦单月销量或投资' 数据超预期，将拥有绝对收益。

估值承受压力，四季度见曙光

6 月美联储明确退出QE的时间表，意味着' 美国经济复苏，全球流动性“盛宴”终结，融资成本上升，资产价格承压。近期中国流动性紧张是监管层在美国缩减量化宽松前去主动去金融机构杠杆。此次中国监管层主动去金融杠杆是必要的和风险可控的。

' target='_blank' >中投证券研究员李少明认为，在金融资产调结构中资金将部分流出房地产，居民及企业改变资产配置倾向，资金成本上升，对资金高度敏感的房地产等资产价格承压。在地方政府严重依赖土地财政的背景下,调控政策难有大作为。房地产行业的发展取决于供需。从我们对城市人口流动、住房需求与土地供应的视角发现，一线及近半二线城市住宅用地供应速度跟不上人口增长的速度。若土地供应难以释放或制度调节不到位，上述城市的房价持续上涨仍是趋势。本次去金融杠杆正好给行业一个较好的调整机会，也将缓解一二线城市的供需矛盾。

在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下，下半年购房需求走低是大概率事件，房价上涨压力缓解。预计三季度开始缩量，四季度增速明显下降，局部城市和地区四季度可能现价格调整，幅度5%（若人民币贬值可控）。负债过高的房企毛利可能下滑2-3个百分点。维持全年行业“中性”评级，资金成本上升行业估值受压，但中长期机会仍存。近期板块估值已较充分地释放了上述市场担忧的风险，资金成本上升给实体带来的负面效应有个过程，板块估值恢复也需要时间。预计三季度板块将构筑底部，四季度在经济探底中可能现曙光。