社区商铺如何计算收益率顺水鱼财经

社区商铺有着较大的发展前景和较低的门槛，在商业地产势头看好的背景下，投资者在初期就要明白如何看待收益率的问题。

《理财周刊》：

社区商铺如何计算收益率

文／本刊记者 徐卓航

在商业地产中，社区商铺又以其门槛低、风险小、收益稳定、转让转租容易等特点被称为商铺中的“小盘活跃股”。那么，对于想要试水社区商铺的投资者来说，初期该如何计算和看待其收益率呢？

回报率的计算比较

根据21世纪不动产的数据显示，2011年下半年成熟地段中的品质社区商铺年租金回报率有时可达住宅的1～2倍，且由于不受“限购”等政策影响，价格也稳步上升。比如上海徐汇中心板块，二手沿街商铺均价在6万元/㎡，租金在10～12元/平方米/天，租金回报率约为6.6%，空置率仅为5%左右。

不过，这仅仅是将商铺的年租金与总价两个数字的简单相除。业内人士另有一个更为常用和针对社区商铺的公式：

投资回报率＝（月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率）/总售价

那么，我们以总面积30平方米、一年定期存款利率3.5％、五年期贷款利率7.59％来计算，总售价应该是180万元，如果首付100万元贷款80万元，投资回报率应为（30×11元×365-100万元×3.5％－80万元×7.59％）/180万元＝1.4％，也即每100元相比存银行多盈利1.4元。若不贷款一次付清，相应的回报率则是（30×11元×365-180万元×3.5％）/180万元＝3.2％

风险性对收益有影响

可见，不同的利率、是否贷款等都对收益率有着较大的影响。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔提醒，虽然一些商铺的回报率显得高于住宅，但由于商铺的产权年限较短，仅为40年，所以一般购买商铺时商铺的年租金回报率（年租金／总价）最好高于贷款利率1%以上。另外，商铺相应的风险性也必须纳入考虑。

首先是空置率的问题，毕竟收益率是建立在每天都能够成功出租、租金价格稳定的情况下的，小区配套的商铺有时位置较好的商铺出租很快，但一些位置欠佳的，如拐角处的商铺，可能其出租率就较为一般，空置率达20%～30%。

其次，根据所投资商铺的大小面积、位置、布局等，需要对大概的出租方向有所认识，是零售型的还是服务型的，不同的定位关系到人流量、客户群、经营状况、竞争性、利润高低甚至是否需要停车等多方面因素，也会跟着影响投资者相应的风险大小、租金收入稳定性。这些都是对单纯的一两个收益率数字的立体补充。

收益率与升值前景

相对来说，成熟地段内的二手社区商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定，像是上面说的上海徐汇中心板块、南黄浦板块的浦江公馆等品牌成熟社区。但这些地区也存在着商铺价格上扬、业主惜售的情况。投资者也要多关注所处社区的情况，如入住率、人员情况、周边交通和需求等等，若认为长期具有较大空间的，黄河滔认为，年租金回报率（年租金／总价）在4％左右也是可以的。