房地产深度洗牌来临，新的发财方向涌现顺水鱼财经

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2017/1/11 9:21:00 标签： 债券黄金股票 摘要在2016年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论，甚至还引发了央行的讨论。事后来看，16年毫无疑问是保住了房价，但是牺牲了汇率。其核心逻辑在于稳增长政策放在首位，而房地产是稳增长的重要动力，因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。 2017年来了，过去一年里，猴年楼市也像猴子一样上蹿下跳，经历了冰火两重天。先是在宽松环境下火得不要不要的，而后却又迅速进入了降温期，真的让很多人措手不及。关心楼市的小伙伴毫无疑问都在关心一个问题：2017年楼市会怎样？ 每到年关交替之际，几乎每个人都会总结前一年的得失，许下新一年的愿望。经历了2016心惊肉跳的楼市，许多观望的购房者恐怕都是一则以喜，一则以忧。喜的是经过这轮严厉的调控之后，房价疯狂的上涨势头似乎得到了有效遏制。忧的是，这轮调控还会持续多久，会不会在下一轮房价暴涨的时候再度踩空？ 说实话，仁者见仁智者见智，每年初房价预测都是最难的，就算是知名的楼市专家也不敢大放厥词。要是说2017年房价涨，万一跌了就被打脸；要是说房价跌，万一涨起来又被打脸。 我们不如边走边看，跟着政策风向才是正道。政策怎么说，我们怎么做。非要说房价是怎么样的，我们也只敢用“预测”这个谨慎的词。 供给侧改革与经济转型 过去30年，中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。今年也提到了供给侧改革，其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。 这里有数据的佐证，传统周期性行业相关的景气指数都在往下走，与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走，这就向大家解释了未来的发展是在转型。 经济转型它会给我们的资产市场带来什么影响？ 图：投资景气指数 深度洗牌和转型升级，第一个说的就是" 房地产市场。城镇居民不管是结了婚的，没结婚的，对房地产都有怨言。结了婚的人，都有房了，为什么还有怨言呢？因为想多买一套房——如果在上海的话，就会被迫排号离婚。没结婚的话，迫于社会现实，女方会要求你最好还是有房。 那么到底我们的房地产有哪些问题？ 过去房地产到底存在哪些问题？ 指标一：房价收入比。深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了，用房价收入比来说，可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看，似乎还有空间。 香港上环和中环之间，房价的平均价是3-4万一平尺，相当于人民币30-40万每平米，现在金融街也十几万一平米，相对于香港的30-40万一平米还是有差距。在九龙，就是通高铁的那地段，房价也达到了1-2万一平尺，这是绝对的房价。 指标二：房屋的租售比。上海可以说雄冠全球，泡沫化程度高，没有哪一个城市能够跟这个城市做比较，不仅仅是上海，北京、深圳也一样。以传统度量房价有没有泡沫的指标来看都觉得泡沫很大。所以，没有谁敢说咱们的一线房地产市场是没泡沫的。 图：全球主要城市房价租售比 与此同时，我们一二线城市的房价，从1999年以来一直是刚性上涨，但看看我们的租金回报率，却一直是不断往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪——明明都知道有泡沫，老百姓购房却依旧疯狂。 结果就是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如觉得老百姓是疯狂的，那么我们看另外一个指标，就是城市的土地溢价率，不管是天津、广州，还有苏州、南京，土地溢价率很多超过了100%。 土地的溢价率意味着什么？地产开发商拿到这块地以后，他开发出来的价格没有这样的涨幅，他是要亏本的，房地产开发商他是商人，想做亏本买卖吗？ 这就出现问题了，老百姓在疯狂追逐房地产，另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好，其他人也好，都在说这个市场的泡沫很大，原因在哪儿？ 有的人说是货币超发：我们的M2有151万亿了，全球最高。 我们的基础货币，央行的总资产2008年的时候是17万亿左右，到了今年10月份，是34万亿左右，增长1.96倍，但是美国2008年到2016年增长了5倍多，美国的基础货币增长这么多，为什么它的M2增长不大呢？ 因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系，我们85-90%源于间接融资，美国85-90%源于直接融资。通过银行融资，很多是存了贷，贷了存，存了又贷，贷了再存，反反复复在转，M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象，至少它不能作为唯一的解释。 到底原因在哪儿？我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。 美国的城镇化率接近75%以后，房地产市场的涨跌确实属于货币现象的，利率高，房价跌；利率低，房价涨。 日本在城镇化率达到78%之前，怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断往下走。 所以，城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进，未来还会源源不断有人会来买，供给又受限，价格会不涨吗？这就像买股票 一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走吗？ 我们的城镇化率在2020年大概能到达60%左右，这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？ 原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致每次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票 市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在压力下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再上台阶。 另外一个方面，买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？ 原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化结果就是现在全国最好的高校集中在北京、上海；最好的中学、医疗机构也集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。 因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次中央经济工作会议所强调的那样。