中国楼市库存真的有那么高吗，2017年楼市往何处去？顺水鱼财经

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天量库存、政策叠加、“地王”频现、调控重启……一年来，各地房地产市场在不同的关键词下，演绎出了“去库存”发力、限购政策加码、量价齐升、交易量“腰斩”等纷繁复杂的剧情。最新数据显示，北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，同时房价也开始回落，量价齐跌。枕头君今天带你细究中国楼市库存究竟还有多少？2016年清掉了多少库存，2017年楼市又该向何处去？ 量价齐跌!京沪深楼市降温了 【北京：新房均价回调至3.82万元/平方米】自2016年9月底以来，全国部分热点城市密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场监管等层面全面收紧楼市政策，调控的效果在12月底逐渐显现。先来看看北京，中原地产研究中心统计数据显示，2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情，从前三季度的爆发到四季度政策影响下，出现了非常明显的降温。去年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%；2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。（图片来源：克尔瑞研究院） 【上海房价12月环比下跌12.6%】再来看看魔都上海，在持续调控下，另一个一线城市上海也不例外。据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，这一数值也是5年来同期最低。佑威房地产研究中心发布数据称，上海去年12月商品住宅成交面积为64.87万平方米，同比大降66%，环比增长7.5%;商品住宅成交均价为40479元人民币/平方米，环比下跌12.6%，同比上涨了20.3%。上海中原地产发布的最新数据显示，2017年元旦期间上海新建商品住宅成交3.8万平方米，同比减少44.9%。从单日成交走势来看，呈前高后低，交易量最高的一天也只有2.2万平方米，和平时并无太大落差。 【深圳一手房均价5万5房价回到半年前】深圳规土委最新数据显示，去年12月深圳新房成交价仍在下跌：新房成交均价54946元/平方米，环比下降0.7%。同时，12月深圳一手房成交数量2161套，环比分别下降26.04%，新建住宅成交量创全年低点。新房房价已经跌回了半年前。据每周的成交数据看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，并且出现企稳态势，显示出“深八条”调控的成效。 楼市库存真的有那么高吗？ 【房价在“去库存”声中疯狂上涨】将时针拨回到2015年的中央经济工作会议，“去库存”成为2016年五大经济任务之一。2015年末，从中央经济工作会议，到地方和全国两会，定调2016房地产市场为“去库存”之年。公开数据显示，截至2015年11月底，我国商品房待售面积69637万平方米，各大媒体用“天量”库存来形容。2016年初，在购房利好政策措施下，全国楼价在“去库存”声中一路高歌猛进。 【这一年楼市库存清掉了多少？】枕头君注意到，2015年末时，全国商品房待售面积达到71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待面积4.7亿平米，分别除以各自2015年房地产销售面积12.8亿平米、11.2亿平米可得，房地产库存去化周期为0.56年，住宅库存去化周期为0.42年。数据显示，2016年2月末，全国商品房待售面积达到73931万平方米的年度峰值，比2015年年末增加2077万平方米，其中住宅库存“贡献”超过三分之二。而截至11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，环比已经连续9个月下降，这被认为是2016年初大力推行的去库存政策起到了关键作用。但以2015年底的库存和2016年11月底数据比较我们会发现，这一年楼市库存只减少了2758万平方米。（图片来源：枕头财经制作，转载请联系授权） 【住宅库存去化非常明显】值得关注的是，我们发现中国的住宅库存的去化已经非常明显。2016年2月为住宅库存的高点4.7亿平米，至2016年10月已经下降至4.1亿平米，绝对库存已经去化12%，回到2014年12月的水平。此外，房地产投资与住宅库存有密切的关系，这一轮房地产投资见底的时间与住房库存见顶的时间非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅库存与2014年四季度相似，2014年四季度房地产投资增速为5.6%，也与当前2016年三季度5.2%接近。 【房地产库存去化周期至少5年】此外，房地产市场上的“隐形库存”也露出苗头，今年开始，房屋施工面积一直呈增长之势。截至10月底，全国房地产市场施工面积达730981万平方米。即使减去前10月已销售的120338万平方米，未来将有61亿平方米房屋等待消化，以2016年前11月销售面积13.5亿平计算，全国商品房待售面积+施工面积总共有68亿平方米，这么多的房地产库存去化周期至少需要5年，我国房地产市场去库存之路仍任重道远。 2017年楼市往何处去？ 【房子将回归居住属性】那么问题来了，2017年楼市将往何处去呢？2016年年末，中央经济工作会议对楼市的定调一石激起千层浪，“房子是用来住的，不是用来炒的”顿时成为热议的话题。这被看作是在减弱住房的金融属性，让住房回归居住属性。同时，会议在抑制房地产市场泡沫、增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着2017年楼市调控的基调和市场走向。 【中国房地产无惧调控维持“慢牛”？】九州证券首席经济学家邓海清认为，从长期来看，中国的城镇化进程仍然还有10-15年，同时中国购买力向城市流动的趋势没有变化，因此中国房地产能够长期健康发展、不会如市场预期般暴跌。2017年房地产投资增速在0-5%附近可能性较高，主要基于未来房地产库存走势。此轮房地产限购主要集中于一二线城市，这些城市均处于低库存状态，在不改变土地供给不足的情况下，一二线城市房价仍将长期上涨，销售持续恶化的可能性很低。即使考虑因为限购、住宅绝对去库存不再继续，住宅库存维持现状也足以支持房地产投资增速为正。 【一线城市房价“永远涨”的神话可能被打破】国泰君安分析师徐寒飞老师发表文章称，预测2017年“一线城市房价永远涨”的神话或被打破。“和股票 市场上涨类似，房地产市场的‘最后一波’上涨就是‘加杠杆’，而随着房地产的‘交易价值’、‘对冲价值’、‘配置价值’的大幅下降。再考虑到2017年的‘金融去杠杆’的压力上升，2017年房地产面临‘去杠杆’带来的调整风险，‘一线城市房价永远涨’的神话或许会被打破。” 【2017年是买房好时机吗？】 那么明年是否是合适的买房时机呢?顾云昌表示,目前房价已到“天花板”,今年透支了相当一部分的购买力,政府实施调控政策之后,改变了人们对房地产的预期,另外2017年的货币政策可能会适度收紧,这些因素会对楼市产生较大的下行压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,刚需购房者需要解决实际的居住需求,不需要有太多顾虑,不要受制于价格波动和政策调整,在近期调控后某些城市的房价可能会走低,可以抓住这些购房时机。 一个健康的房地产市场，住房应该有其居住属性，而不是大范围成为投资品。2017年房屋去金融化或是大概率事件。从市场反馈来看，目前观望情绪已经相当浓厚，市场调整趋势已经确立。在需求已经快速释放的情况下,明年有可能是一个休整期,预计不会出现像2016年的大幅度上升,但房价下跌的概率是比较小的。