万达想打败迪士尼很难，但你PK万达还是有可能的，只要你这样做顺水鱼财经

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2016/9/22 12:48:00 标签： 银行融资约30%，剩余靠预售款收入解决。 如果说，房地产的黄金年代是为了解决“吃住行购”的问题，那么到了下半场，未来房地产要解决的就是人民“游娱教养”等问题。如今，大量休闲度假需求应运而生，大大促进文旅地产的发展。 有很多财经媒体评论说，2016年上海迪斯尼的开园是个非常重要的标志性事件，标志着中国经济将从房地产拉动型转变成大娱乐、大消费拉动型。尤其是，首富王健林公开叫板迪士尼，称“有万达在，迪士尼中国十年到二十年之内盈不了利”。究竟，万达要如何打败迪士尼？  ▲ 全国旅游地产项目增长情况 随着上海迪士尼的开业和万达主题乐园在全国遍地开花，将主题公园开发和房地产结合成了国内“主题公园+地产”的独特盈利模式。 文旅地产靠什么挣钱？ 一靠卖房和租房挣钱 目前大部分旅游地产项目中，地产收益比重仍占主导。 1、卖房可以快速回笼资金 这是地产项目的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼，因为旅游开发让所在区域的价值得到提升，旅游地产的售价可以比其他区域高很多。据说，当上海迪士尼还只是一纸方案，周边的土地与项目便已经借风狂涨。 比如，地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润，是其盈利核心，物业出售可快速回笼资金，有利于资金周转。但间接的价值创造中心还是旅游业务。 旅游地产策划专家宋平在讲到深圳东部华侨城的案例时指出：“讲到旅游地产，就不能不提它的社会效益问题。搞旅游地产不仅仅是企业保证自己经济效益的策略。游客为什么能来这里玩，因为有东部华侨城；东部为什么这么快建起来？因为采取了旅游地产的产业整合路线，解决了卡脖子的资金问题。那些富翁们钱很多，又希望买这些所谓山里的豪宅，我们占很小一点点地方，给他们盖一点这样的房子，他们就很愿意把大把的钱扔给我们，我们再用这些钱给市民游客做出高层次的旅游区来，供大家享受，大家来了，东部收益了，又能给国家上缴很多税。于是，一个旅游地产模式，不仅使企业经济效益大为提升，更能给社会提供文化服务，给游客提供休闲度假的空间，给政府提供新的税源，东部正是通过旅游地产模式，把富人的钱转移到公共利益上去，这样，旅游地产模式的终极意义才能体现出来。” 2、品牌影响力增加自持物业收益 旅游地产中部分物业可以自持，取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业，随着区域价值提升，人气聚集，以及品牌影响力的扩大，其收益将不断增长。比如集合文化、旅游、商业的“万达城”，其核心业态除主题乐园外，还包括超大型商业中心万达茂、顶级舞台秀、9个度假酒店、酒吧街等内容。 万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。 3、低价拿地带来土地增值 旅游地产项目一般位置都远离市中心，拿地成本相对较小，通过旅游开发和品牌价值的建立，所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本，使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。 二靠娱乐赚钱 迪士尼的营利模式十分特别，是特有的“轮次收入模式”，亦即“利润乘数模式”，指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画，打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的，就是滚动不断重复消费。其中，迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上，次于排名第一的媒体网络板块。