解码“地王”盛宴：他们告诉你郑州为何能出八个“地王”？顺水鱼财经

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2016/9/5 8:55:00 标签： 数据是3.1万元。地产商还在继续涌入，实体经济继续徘徊，房地产行业又成了这个中原城市的发展引擎。于是，城里的人们只能继续那与房子纠缠不休的生活。 “1小时21分钟”，是一个“地王”的存活时间。这种地产商的狂欢不仅出现在中国一线城市，在郑州这种二线城市更是有过之而无不及。 8月18日，郑州市郑东新区北龙湖片区两宗住宅用地竞拍，一宗土地以总价25.54亿元、楼面价每平方米3.63万元被融创中国全资附属子公司河南融创奥城置业有限公司拍得，刷新郑州历史上总价、楼面价双“地王”纪录。 不到1个半小时后，中国金茂旗下的北京览秀城置业有限公司以总价35.1亿元、楼面价每平方米3.69万元拍下郑东新区另一宗土地。让融创中国的双“地王”纪录仅存活了1小时21分钟。这也是郑州今年年内拍出的第8个“地王”。 郑州“地王”的楼面价已经超过广州，后者在8月17日拍出的“地王”楼面价仅为每平方米3.67万元。不过，郑州的GDP产值在全国288个地级市中排名第18位，比排名第三的广州落后15位，中间隔着天津、重庆、武汉等名副其实的二线城市。 合肥、南京等二线城市今年以来的楼市疯涨说明了，经济发展水平不再是左右房价走势的唯一指标。郑州同样如此。这座火车拉来的年轻城市，2015年城镇居民人均年收入只有3.1万元，这意味着，一套100万元的房子需要一位普通市民不吃不喝三十年才能买得起。 如今，“地王”潮不仅重新定义着这座城市的房价走势，还意味着买房者和卖房者的故事需要重新开始，没有人能够逃离房子的纠缠。 如梦之梦：被“扇”出北京的葛菲刚抢到房 葛菲抢房的过程，犹如一场黑色幽默。 他抢到的楼盘属于地铁沿线的刚需盘。这是他在踩了20多个楼盘后选定的目标。最近两个月，周边楼盘一直以每周每平方米三五百元的幅度上涨。从半年前的每平方米八九千元涨到目前的每平方米1.2万元左右，但他看中的楼盘却在捂盘惜售。 8月27日，葛菲等到了开盘通知，开盘方式竟然通过网上竞拍——葛菲想起了艺术品拍卖会上的频频举牌的大佬，不同的只是大佬只用签支票，而自己却是千方百计凑来的几十万元首付。 等待开盘的焦虑让他做了两个“奇葩的梦”，“一个梦到自己睡醒一看手机，人家都抢完了。梦里我大骂自己，人家都在抢房子，你怎么还敢睡觉。第二个梦，我比之前有进步，梦里虽然已经是半夜三四点的时间，但我打开了手机，看见大家都在抢房，我也开始抢，心想自己总算赶上了……” 8月30日下午三点整，葛菲看中的盘正式开盘。葛菲扫码进入竞拍页面，手机屏幕中间一个旋转的圆圈持续大约5秒后，各个房源出现在他的眼前。5个小时之后，选房阶段结束，竞拍正式开始，葛菲看上了一套房子，在各方激烈加价之后，总价突破100万元。 这超过了他的支付极限。他马上转战一套当时价格只有94万元的户型，并且直接加价两万元，以期吓退对手。让他最担心的对手还是出现了。他加价500元，对方也加价500元，他再加价500元，对方又跟着加价500元……直到他出价到100万零8千元时，对方才退却。此时房子的价格再次超出他的支付能力，但他已没有其他选择，只能硬着头发与继续出现的对手竞拍。 在对手未及加价之前，系统显示“已结束，恭喜您以封顶价成交”，他抢到一套89.24平米的小三房，每平方米单价超过1.1万元。 葛菲今年26岁，2008年从河南农村考入郑州一所大学，大学毕业后留在郑州工作。他曾想凭借自己的能力奔向北京，但在北京逗留数月后， “被那里的高房价一巴掌扇回郑州”。 他又赶上了郑州这波被8个“地王”推动的涨价潮，“险些又被郑州的高房价扇回老家”。 在郑州，葛菲这样的年轻人又叫“郑漂”，也是刚需一族。他们大多来自河南各个地市、农村，成年之后选择前往郑州工作和生活。 目前尚无法估算郑漂的数量，但官方数据显示，郑州最近三年都呈现人口净流入状态，共计流入人口将近100万元。而河南截止2015年末的总人口达到1.07亿人，全省常住人口城镇化率46.6%，低于全国平均水平10个百分点。 郑州作为河南省会，将在“十三五”期间继续提高它在河南各个地级市中的首位度。换句话说，河南没有浙江、江苏等发达的省域城市群，也不像山东那样，拥有济南、青岛那种双核城市。郑州是河南唯一的中心城市，虹吸着全省的人口和资金。 如是情况之下，在河南其他20余县市的房地产市场深陷“冷谷”的同时，郑州的房价已经连续上涨40多个月。 葛菲虽然抢到了房子，但压力才刚刚开始。这套房子需要首付22万元，他和女朋友的所有积蓄只有5万多元，父母支援他们10万元之后，目前还有6万元的缺口。这套房子每月的应还贷款将占到他和女朋友所有月收入的1/3。 他可以预期日后的生活该多么拮据。 土著新富：20多岁的我“创造了650平米房子” 同样是20多岁的年轻人，谢琳比葛菲这些郑漂从容许多，她代表着郑州的另外一个阶级——城中村“土著”。“地王”的频出，意味着一块块土地得以腾空，流向市场。曾经的城中村正一个一个消失。 谢琳出生在郑州北环附近的一个城中村。过去她的父母属于郑州的农民阶层，每天骑着电动车往返于家中的小楼和不远处的农田之间。谢琳在高三时迎来城中村改造，一个人分到200平方米的房子，即两套三居室住宅。 还在读本科期间，她与来自另一个城中村的男青年相恋结婚。本科毕业之前，其他同学都留在学校答辩，她生下自己的第一个孩子。大学毕业之后，她没有参加工作，又产下一个孩子。 谢琳的第二胎出生在2015年，彼时她婆家所在的城中村赶上了新一波的郑州城中村改造。按照政府出台的拆迁补偿标准，已经将户口迁至婆家的她与儿子、女儿一道，每人获得拆迁安置房150平方米。另外她的婆家还获得60多万元的现金补偿。 “我从出生到现在，什么努力都没做过，但我一个人就创造了650平方米的房子。”说到这些，她一再感慨自己“生得好、嫁得好。”谢琳不是孤例，她初中时的5个闺蜜当中，还有两人像她一样从一个城中村嫁往另一个城中村，两度享受到政策红利。 需要强调的是，郑州的城中村并非棚户区，几乎每户拥有土地的家庭，都在自家的土地盖起10层左右的楼房，楼房被隔成一个又一个的房间，租给葛菲这样的“郑漂”一族。这些城中村的人口往往以万计，一些大型城中村如庙李、陈寨、刘庄等外来居住人口多超过5万。 郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度 城中村改造是中国城市过去20年升级换代的重点，郑州也不例外。 郑州市城镇办发布的数据显示，截至2015年11月，“十二五”期间，郑州全市四个开发区、六个城市区及县城、产业集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁村庄627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。 “郑州的城中村改造不是拆迁一批、安置一批，而是在最近三四年内集中拆迁，就像我们，至少需要等上两三年才能拿到安置房的钥匙，期间每月从政府领取用于租房的过渡费。”在谢琳婆家所在的城中村拆迁时，她们都在讨论，全村近十万的居民、租客该去哪儿？ 等到2015年底，这个城中村被机械抓手抹成一片废墟，过去熙攘的人群如今散落于郑州各地。 据《河南商报》报道，2015年一年，共计70余万人因为城中村改造，被迫流向租房和购房市场。 郑州短缺的新房库存量体现了包括拆迁在内所触发的购房需求。公开信息显示，郑州的新建商品住宅存销比已经从两年前的8个月，下降至今年6月的5.7个月。同策咨询研究部对于商品住宅市场有一个库存判断标准，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。 “房东”谢琳也成为了此轮上涨潮的参与者。虽说早已拥有两套三居室，但由于这类安居房在修建时压缩成本，房内没有暖气等设施，物业服务亦不如人意。除了改善居住条件，谢琳也不愿错过这轮房产升值周期。 “最好是买两套三居或者四居，一套自己住，一套用来投资，两套加起来最多也就三百万元。”作为郑州的新富阶层，城中村“土著”们大多决定购置新的房产。 明明境遇大不相同，但在“地王”大潮之下，曾经“一个人创造了650平米房子”的谢琳，骑着自己的电动车，穿梭在这座城市的看盘大军之中——仿佛与“郑漂”葛菲并无不同。 降维攻击：入侵者正在成为地王 王鑫是河南本地一家地产公司的营销总监，他所负责的项目，曾经是2014年2月的郑州“地王”，在最近的2个月里，项目均价已经从2万元上涨35%，来到了2.7万元。 他却高兴不起来。 “当初拿‘地王’是为了打品牌，进军高端住宅市场，成本价每平方米1.6万元的房源，此前大部分是以低于成本价两千元的价格销售。这波涨价潮到来后，我们的售价也跟着涨了，但可售的房源也不多了。算完总账，只是比预期少亏一些钱而已。” 这还不是关键。最让王鑫难言乐观的是：过去的郑州市场还是本地房企的畅快游弋的蓝海，外来房企看好并大批进驻之后，蓝海旋即变成红海。 诸如万科、金茂等外来房企在郑州市场的打法，在他看来好似科幻小说《三体》中的“降维攻击”，从更高文明攻击着开发水平更低、资金成本更高的本地房企。 截止2016年上半年，全国排名前20位的知名房企全部加入郑州战局，最近两年内即涌入7家国内一线房企。河南本地房企龙头建业集团，在“地王”竞拍中都很难与之抗衡。 在8月18日的北龙湖地块拍卖中，建业集团与另一个河南本土房企永威置业均参与竞拍，最终都输给资金实力雄厚、融资成本更低的央企中化集团旗下中国金茂。“我们参与过个别‘地王’的拍卖，但最后竞争对手是央企，跟央企拼就等于跟银行拼。” 胡葆森在近日对腾讯财经如此描述失败原因。