“地王狂欢”VS“去库存”：在大涨大跌间徘徊的中国楼市顺水鱼财经

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近日，上海诞生了中国土地成交史上的最贵“地王”——融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块，楼面价达到10.03万元/平方米，溢价率139%。不仅是上海，在中原地区的郑州，金茂集团以3.692万元/平方米的楼面价拿下郑东新区龙湖地块，也再一次刷新"地王"标准。 上海“地王”所在地 除此之外，8月以来，全国主要城市再现多宗地王。其中，单宗地块成交额在10亿以上的有28宗，超过5亿的有65宗，在这65宗高价地中，合计有22宗溢价率超过100%。 专家认为，2016年是中国有史以来“地王最密集”的年份。 “地王狂欢”PK“去库存” 乾立基金发现，抛开被传得沸沸扬扬的“上海地王”不谈，上海楼市今年的势头保持高位。 数据显示，2016年至今，上海新房较2015年总体房价上涨10.55%，而在近两周，上海新房成交均价已接连突破4万元大关。尽管总体成交量有所回落，但楼市热度依旧。 7月土地出让金对比 业内人士认为，目前上海楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，而这种形势又会使不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，哪怕局部市场“买涨不买跌”出现也在所不惜，最终进一步推动房价继续上涨。 更明显的是，二线热门城市接棒一线城市领跑全国房价涨幅已成趋势。今年以来,随着北上广深加重限购,且股市表现疲弱,被压抑的投资需求潮水般外溢,进而助推有潜力的二线热门城市房价一路走高。据国家统计局公布的数据,厦门、合肥、南京等地新建商品住宅价格环比平均涨幅保持在4%-5%之间。 某地产首席分析师由此认为，“地王”依然是楼市未来的最大风险。“在涨价预期和宽松信贷政策影响下，去库存效果较为明显；但随着房价走上高位，信贷短期激增，市场风险越来越大”。该分析师称。 乾立基金认为，一二线楼市的“地王”狂欢，与今年楼市“去库存”的基调形成了鲜明反讽。在此背景下，新华社近日发表文章称：地价房价过快上涨带来的投资性需求并非真实有效的住房需求，只是从开发商手里转到了投资者手里，这种“库存搬家”现象，并没有真正实现去库存。 因此，为遏制这一势头,多地已开启“去资产泡沫”的序幕。近日,南京市长缪瑞林更是进一步“喊话”：下半年南京将分区域设房价红线,严控区域楼王；同时，突出联动监管，科学引导预期。 对此，某地产人士认为，“所谓的市长喊话，其实是老调重弹，设置涨价红线、严查捂盘惜售、哄抬房价等方式，都是南京早就出台的政策。从实践结果来看作用并不大。所以，仅仅依靠上述3条措施调控南京楼市，短期内很难有效。” 房价不可大涨，但也不能大跌！ 对于民间讨论不休的“房价将来会涨还会跌”这个话题，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲语出惊人：房子降价不太可能！ 樊纲表示，中国的人地关系是世界最紧张的国家之一，这就从根本上决定了房子降价不太可能。“中国人均可居住面积是世界平均数的1/3。中国虽然国土面积很大，但都是戈壁、高山。中国要保持粮食自给自足，决定可用土地总量少。”樊纲认为。 另外，金融体系有句名言——大而不能倒。土地和房产作为中国金融机构的最大抵质押物，其份量比最大的金融机构还要大。如果房价下降，则会导致抵押物贬值，金融机构会形成“大不良和严重的信贷紧缩效应”。所以，土地价格和房价都不能降。 而且，乾立基金认为，中国目前已有大批囤积房产的“业主”，他们希望能够通过房产买卖的差价来获取收益，如果房价跌得过度，这些“业主”们岂不是要大赔一笔？ 而具体到城市，以一线城市上海为例，著名财经人士吴晓波就在近期放话：“我认为在未来的5年内，上海的房价还有可能要翻一翻。” 为什么呢？ 吴晓波认为，第一个原因是货币，目前中国的经济增长在6%-6.5%之间，但中国每年M2广义货币的年均增加量却在13%-14%之间，这就是说，每年货币的新增投放量是经济增长的一倍以上。未来5年内，只要中国经济不崩盘，货币总量就有可能翻一翻，那么，房价又会发生怎么样的变化呢？ 第二个原因是上海的特殊地位。今天的上海是中国经济的发动机，更是全球第二大金融城市，其对人口的吸引力是毋庸置疑的。仅1998年到2008年，上海的人口净流入就达到36%。 所以，吴晓波表示，未来我们会在上海看到三个景象： 首先，随着中国经济继续泡沫化发展，上海仍然是全球产业和中国精英人才最大的聚集场； 其次，上海会对以成本依赖为主的产业形成一个挤出效应。它的消费属性，金融属性，贸易属性会持续加大。 最后，以上海为中心的城市规模的不断扩大，会对周边三四线城市人口和产业产生巨大的压迫。 我们再把眼光从上海扩展至全国。业界预测：由于中国房价不能继续大涨，但也不允许大幅下跌。所以，预计短期内，房价将从快速上涨期步入缓慢上涨期，但区域会明显分化，从中期来看，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区，会对投资者最有吸引力。 一句话，眼下的中国楼市，库存要去、泡沫要控、风险要防，又要在“大涨”与“大跌”间保持平衡，可以说，这是一道难题，十分考验政策面的智慧与决心。