深圳楼市的最大秘密：到底有多少房子和到底有多少违法建筑？顺水鱼财经

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深圳到底有多少住宅存量，相对于目前2000万左右的实际人口，房子到底够不够住，一直没有一个准确的答案。 此前，一种说法一直广为流传：由于存在大量的非法建筑，深圳不缺住宅，深圳缺的是有清晰产权的合法住宅。事实真的如此吗？ 近日，市规划国土委主任王幼鹏在接受记者采访时，透露了深圳违法建筑的详细情况： 截至2015年底，全市违法建筑共4.26亿平方米，同比减少近200万平方米。其中历史遗留违建3.87亿平方米，2009年6月2日之后违法建筑3936万平方米。从功能分类看，住宅类建筑面积1.76亿平方米占41%，工商类建筑面积1.94亿平方米占46%，公共配套类建筑面积0.07亿平米占2%（其中，学校类318.66万平方米、医院及医疗设施类64.44万平方米），其他建筑面积0.49亿平米占11%。 至此，一个关键的数字终于浮出水面：深圳违法建筑里的住宅，总面积是1.76亿平方米。如果按照20平方米容纳一个人，足以装下880万人口！ 那么深圳的合法建筑到底有多少？在《深圳统计年鉴-2015》中，记载了1990年以后深圳成规模的商品房竣工面积（见下表）： 表一：近年深圳商品房竣工面积 从1991年到2014年，住宅类商品房竣工面积约为9164.62万平方米，商品房竣工总面积约为1.25亿平方米。住宅类的占比约为73%。 另外，1990年深圳房地产开发面积约为133.41万平方米（见表三），按照73%的比例，当年住宅类商品房面积约为97.38万平方米。 2015年，是深圳房价的疯涨之年，新竣工的住宅面积也不容忽视：深圳国民经济和社会发展统计公报显示，2015年商品房住宅类竣工面积为202.37万平方米。 表二：2015年深圳商品房施工与竣工面积 根据以上数据我们可以推算，在深圳自1990年到2015年，一共建成了商品住宅面积约为0.95亿平方米。由于1990年以前深圳商品房供应量非常小，按照500万平方米计算，一共是1亿平方米。 表三：近年深圳房屋竣工建筑面积 除了上述商品房住宅，深圳还有大量这样的房子：它们属于非房地产开发项目，多为政府建造。包括办公楼、住宅、城市配套设施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等，随着世事迁移，部分此类房屋所有者的产权从绿证换成红证，拥有了完整的所有权。 根据表三，从1979年到2015年，我们可以算出深圳非房地产开发项目面积约为1.75亿平方米。按照73%的比例，可以推算出住宅类面积约为1.28亿平方米。 也就是说，深圳住宅分为三大类，一共4.04亿平方米。 1、违法建筑，也就是所谓的城中村、小产权房之类，一共1.76亿平方米。 2、商品住宅，一共1亿平方米。 3、廉租房、福利房、微利房等政府、企业建设的住宅，累计大约1.28亿平方米。 曾有好事者计算北上深等大城市的住宅价值，说超过了美国的物业总市值。那么我们不妨根据上述数据，算算深圳住宅到底值多少钱。 违法建筑由于没有房产证，不被金融体系承认为资产，所以暂时不计算，两类合法住宅的面积为2.28亿平方米，按照市场均价5万元人民币计算，约为1.7万亿美元，或者11.4万亿人民币。这跟有些人估算的深圳住房市值超过22万亿相比，显然差距非常大。 如果计算上办公楼、商场、城市配套设施，估计总市值也不会超过15万亿人民币。当然，这没有算上全部违法建筑。 4.04亿平方米的住宅存量，2000万的实际人口，深圳人均住房面积只有20平方米。如果从“活着”的角度观察，深圳目前的房子基本够用。但如果从“正常”角度（人均30平方米）看，则缺口高达2亿平方米。 目前上海住宅存量大约6.2亿平方米，官方公布的常住人口为2400万人，人均面积超过25平方米，显然比深圳宽敞一些。 此外，深圳三类住宅的存量，带有极强的“个性色彩”：违法建筑的住宅（1.76亿平米） 非商品房住宅（1.28亿平米） 商品房住宅（1亿平米）。在其他绝大多数城市，恐怕应该是商品住宅第一，非商品住宅第二，违法建筑第三。