中国财富管理报告之房产篇：疯狂过后小幅降温顺水鱼财经

编者按：和讯理财、君领财富8月15日下午2时在北京联合发布" 《中国财富管理报告（2013-2014）》。该报告以中国经济新政为大背景，以“应变”为主题，充分评估了“克强经济学”给各投资领域带来的冲击和变化，并提供了富有针对性的理财指导，是业界首份以大类资产配置为核心的报告，也是首份将金融投资和实物投资融为一体的财富管理报告。以下为《中国财富管理报告》之固定资产投资部分。

摘要：如果过去10年的楼市称为“黄金十年”的话，那么，未来的楼市将是“白银十年”。当前房企资金面总体比去年和前年宽松，虽然经济低迷对楼市需求造成利空影响，但是房地产对于经济的拉动与稳定作用不容忽视。以稳增长为目标的经济政策下，“稳中略松”将是房地产政策的趋势。针对2013下半年的房价走势来说，笔者认为仍是振荡上行。

一、从需求看，住宅成交冲高后，将有所回落

（一）全国商品房销售比较活跃，但增幅已冲高回落

从全国市场来看，1-6月份，全国新建商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；商品房销售额33376亿元，同比增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点。由图1可见，今年1-2月增幅突然冲高至50%，一方面与楼市回暖有关，另一方面也与去年基期值很低有关。3月份开始，增幅持续回落，下半年还将继续回落。预计全年增幅为20%左右。

图1：全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局

从各物业类型看，上半年销售面积同比增幅均不同程度回落，其中住宅回落幅度最大。上半年，住宅销售面积增长30.4%，销售额增长46%；办公楼销售面积增长31.7%，销售额增长45.7%；商业营业用房销售面积增长8.3%，销售额增长20.5%。自今年3月以来，住宅销售面积同比增幅已持续四个月回落，这也与去年同期基数逐步上升有关。预计三季度，住宅销售面积同比增幅整体仍将保持逐步放缓态势。总体来看，自2010年实施房地产调控开始至2012年，商办类物业的销售增幅高于住宅，而今年以来则逆转。

图2：全国商品房各类物业年初累计销售面积同比增幅走势

数据来源：国家统计局

（二）一线城市成交下滑，三线城市稳步小增

二季度，全国30个典型城市商品住宅成交面积与一季度基本持平，但同比增长17.5%。二季度的成交行情，创近四年同期新高。由图3可知，2011年和2012年一季度，成交比较低迷，从去年二季度至今，成交量维持在近几年较高水平。预计下半年仍将保持高位盘整格局，明年将有所下滑。

图3：30个典型城市商品住宅成交量季度走势

数据来源：CRIC数据库

从典型城市的分地区看，二季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积，环比增幅分别为-16.8%、6.1%和-0.9%，同比增幅分别为-2.5%、21.8%和30.8%。显而易见，三类城市的市场节奏存在一定的差异。一线城市最为敏感，市场波幅大，成交量已冲高回落；二线略有滞后，上半年成交量高位震荡；三线城市反应迟钝，市场波幅小，仍呈稳步小增态势。下半年，预计一线城市继续减下滑，二线也将在盘整中小跌，三线城市保持基本平稳。值得关注的是，一线城市成交量的回落，与适销对路的新盘的供应量减少也有一定关系。

图4：一二三线30个典型城市商品住宅成交量季度走势

数据来源：CRIC数据库

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