北京楼市供应再掀峰 两高端项目擦边价入市顺水鱼财经

【摘要】11月中下旬自住商品房用地“四连拍”，块块遭抢，将纯商品住宅部分的楼面价一再推高，“面粉面包”的关系现在即使是普通购房人也懂得。这种趋势下，' 房价预期易涨难降。

新华房产北京' （楼盘）12月3日讯（记者' target='_blank' >王飞）在年末旺盛不减的需求支持下，11月最后一周，北京楼市又再掀起了一波供应' target='_blank' >高峰。据亚豪机构统计数据显示：上周（11月25日—12月1日）北京全市共8个项目入市，环比上周，不仅个数上多了5个，且新增供应套数、面积也分别大增了383%和337%。

再迎供应高峰，库存压力小幅缓解

自10月23日“新京七条”出台至今已一月有余。尽管对于“夹心层”的“福音”—自住型商品房改变了一部分人的心理预期，放缓了他们的入市脚步。但该类产品僧多粥少是现实。因此，不少房企会趁此“空窗期”加紧入市，以承接无法长时间等待的急迫需求。

细观8个入市项目的类型，可谓“全面覆盖”—5个普通住宅产品、2个商住产品、还有1个别墅项目。基本“面面俱到”地顾及到了当下的各类' 置业需求。8个项目类型各异，却不约而同地都开盘即热销。对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为：' 土地起到了很大的“热传导”效应。11月中下旬自住商品房用地“四连拍”，块块遭抢，将纯商品住宅部分的楼面价一再推高，“面粉面包”的关系现在即使是普通购房人也懂得。这种趋势下，房价预期易涨难降。但年底的“4万元封顶限价令”迫使个别不愿与明年大量入市的自主型商品房项目“正面冲突”的开发商不得不平价出货，这也是今年供应一反常态地年末不减的一大因素。

与供应相比，上周的成交稍显冷清：商品住宅共成交1537套、16.5万平米，环比分别下降22%和25%。供应补进、成交缓释的情况下，前段时间告急的库存有所缓解。截至11月30日，北京住宅库存量为5.98万套，比10月末提高了1000多套。任启鑫认为：虽然当前热销项目仍一房难求，但在政策压力下，房企多“识时务”地转向高周转轨道。加之今年土地供应的增加会直接利好明年的入市项目数量，明年开始，供需压力有望逐步缓解。

两项目“压线”入市 不扛价抢占市场先机

与之前几周供应项目类型几乎全为单价不过3万元的刚需，和总价200万元左右的商住不同，上周，“限价令”严控对象“4万元”高端盘终现市场：位于朝阳区的老项目' howImage('stock','1_600266',this,event,'1770') 北京城建(' 600266,' 股吧)·世华泊郡，本期推出140平方米的三居与180平方米的四居，均价3.6—4万元/平方米；丰台区的纯新盘京投万科·西华府的均价则在3.8—4.1万元/平方米之间。47—117平方米的广度面积和1—3居的热门户型，最大化覆盖了客群。据悉，540套房源有3000余客户参与摇号。

值得玩味的是，两项目的定价都是擦着4万元“红线”的边取得预售证的。对此，任启鑫表示：4万元以上的项目被阻入市，其实受影响较大的是单价4—5万元的楼盘。它们的客群较广泛，去化速度也不慢。既能比刚需获利更多，也可比别墅周转更快。但恰恰是这个价格，在当前的政策下比较“尴尬”。因此价格在4万元上下浮动不多的项目，只要稍微“让利”即可抢驻市场。

任启鑫说：经过了近两年的房价上涨、地价攀升，实际上“4万元”早已不能算做划分刚需和高端项目的“分水岭”。高端盘认定标准应随市场调整，不该不据实情乱扣“帽子”。未来，这一价位区间的项目定位与营销策略也将发生改变，除了在户型规划中应增加小户型以扩大客群外，高周转和快销售也是其“减负”疾奔的不二法门。