“去库存”压力空前 “限购”将成历史顺水鱼财经

将满“四周岁”的限购政策在最近一个多月里几乎被全线攻破，部分二三线城市全力“救市”已无暇顾及这记忆中不合时宜的限购。各地方“分类调控”手段花样常出常新，只因“去库存”压力实在太大。

多个城市库存量激增

8月13日，国家" 统计局发布数据显示，截止到7月末，商品房待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。而在4年前的此时，也即限购出台之初，商品房待售面积不过1.9亿平方米左右。也就是说，限购执行的四年间，商品房待售面积上涨近3倍。中房协名誉副会长" 朱中一表示，消化存量将成为当前或今后相当一段时间的重要任务。

根据国家统计局数据，今年前7个月，全国商品房销售面积、销售金额双双同比下降。报告显示，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，且降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。与此同时，国家统计局的数据显示，今年前7个月，房地产开发企业房屋施工面积632685万平方米，按照人均30平方米计算，足可以解决2.1亿人的住房问题。若按照前7个月56480万平方米的销售速度来看，前7个月的施工面积及库存需要12个月才能消化。

上海 qk= page=1" （楼盘）易居房地产研究院监测的35个城市的数据显示，截至7月底，新建商品住宅库存总量为2.66亿平方米。35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌 qk= page=1" （楼盘）、宁波 qk= page=1" （楼盘）和九江 qk= page=1" （楼盘）等3个城市的库存同比增幅分别达到112.4%、84%和68.3%。因新增供应量大于成交量，未消化部分又转化为库存，使去库存压力进一步加大。

" 沈阳楼市尽管7月回暖成交量上升，但成交量远未能追上供应量的增长，终致沈阳新建商品住宅库存量突破2000万关口，达到2036万平方米。这也是沈城商品住宅库存首次超过2000万平方米。沈阳新建商品住宅存销比达到25.4，在35个重点监控城市中位排第12位。而温州 qk= page=1" （楼盘）存销比最高达48.6，相当于现有商品住宅可供眼下市场卖4年。

据搜房网统计，截至2014年4月25日，南通 qk= page=1" （楼盘）市区可售住宅套数为21733套，可售面积为2893161.75㎡。2014年1季度南通市区所有物业类型商品房成交2967套，面积30.66万㎡。以目前的销售速度，考虑未来的上市量，消化周期在2年半左右。

各地出台政策“去库存”

苏州 qk= page=1" （楼盘）中国指数研究院高级分析师任晶晶告诉记者，“从去年年初到今年2月份，苏州市商品住宅库存去化周期一般都维持在8~9个月的正常水平，上个月开始，库存去化时间开始增加到10~11个月，5月份以来，这个时间逐步上升至13个月。”任晶晶指出，库存量的激增主要由于近期楼盘上市节奏加快，比如吴中区的“勤快盘”旭辉美澜城基本在4月周周都有加推，每次都有100~200套的新房源推出，频率非常高。

而旁边的扬州 qk= page=1" （楼盘），截止到3月末，扬州市区(不含江都)商品住宅可售面积约为207万㎡，按照扬州12万㎡左右的月成交面积计算，至少要消化16个月以上，库存压力较大。“5月扬州还有10多家纯新盘计划上市，加上去年成交的几块地下半年也将入市，潜在的供应量非常大，未来扬州的库存量将进一步走高。”新聚仁扬州公司副总经理熊宏涛表示。

据无锡 qk= page=1" （楼盘）市产监局公布的数据，2013年12月底，无锡市商品房库存量已经增加至1727万㎡(不含政策性用房)，存量房的去化周期将近2年。由于无锡的库存量开始变得越来越敏感，2014年一季度，产监局已经不再对外公布库存数据。无锡市房屋产权监理处市场科副科长陈晖解释，“去年公布的数据包含一些未售但已经投入使用的商业办公面积，这部分大概200万㎡左右。实际上无锡的库存量并没有数字上显示的那么严重。”

在绍兴 qk= page=1" （楼盘）、嘉兴 qk= page=1" （楼盘）、湖南、湖北出台的政策中，均涉及到了政府出资去库存的内容。绍兴制定出台棚户区改造货币安置政策，加大货币补偿力度；嘉兴将通过政府收购商品房做保障房实现保障房供给。湖南将回购适当面积普通商品房，用作保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

另外，上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国联合商报》记者表示：“一线城市成交量已略低于2011年二三季度的水平，其库存已保持连续6个月的环比正增长。高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。”