北京市普通住宅标准调整：利好二手住宅市场顺水鱼财经

和讯房产消息 9月30日，北京' （楼盘）市调整了普通住宅标准。北京市住建委发布的通知显示：

一、本市享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。

对此，伟业' 我爱我家(博客,微博)集团副总裁' target='_blank' >胡景晖表示，目前所执行的北京市普通住宅标准是2011年11月实行的，3年以来，北京市' 房价整体上涨的幅度接近三成（年度均价涨幅约27.3%），目前市场上很多普通住宅和刚需盘上存在着“被高端”的情况，旧普通住宅标准对于现阶段北京市场而言已经难以适应，客观上也存在调整的必要。胡景晖认为，调整普通住宅标准在楼市观望情绪浓烈、库存高企、首次自住' 置业需求和“换房改善型”需求缺乏支持的现阶段，有着明显的引导市场合理需求入市的积极意义。

按照旧的普通住宅标准价格上限及税收优惠规定：四环内北部地区为38880元／平方米、南部地区为34560元／平方米，四至五环北部地区为32400元／平方米、南部地区为28080元／平方米，五至六环北部地区为25920元／平方米、南部地区为21600元／平方米，六环外地区为17280元／平方米。个人将购买超过５年（含５年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按１％税率征收契税。

胡景晖表示，未来的普通住宅标准调整预计将对相应区域的普通住宅的认定价格标准按照该区域房价的整体变动情况进行提高，符合条件的普通住宅房屋买卖将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免。对于一套140平方米，单价为39600元/平方米的住宅来说，按非普通住宅的标准，则需要缴纳140*39600*3%即16.6320万元。但现在按照普通商品住宅的标准计算，则是140*39600*1.5%即83160元的契税，能够节省8万多元。同时，对于出售普通住宅的业主来说，则意味着营业税也将得到显著减免。

“换房改善型”需求限制松动 利好其入市

胡景晖表示，“换房改善型”需求在过去几年北京市严格执行限购、限贷政策的情况下，事实上造成了大量换房改善型需求的积压。这些人群在过去的年份中由于购买力不足等原因已经购买了用于自住的一套相对较小的住房，在几年后，由于子女教育、父母养老、工作调动等多方面原因，客观上面临着需要更换更大面积房型的实际问题。

但是这部分人群在再次置业时，往往被认定为二套房，首付比例70%。在房价高企、购买力依旧不足的情况下，此类人群往往需要“先卖房、再买房”（二手房经纪行业俗称“连环单”），才能负担的起高额的首付。在目前，北京市二手房市场成交量始终位于9000套以下的低位，二手房成交平均周期比往年明显延长了50%-60%，客观上造成“换房改善型”人群由于卖房不畅而难以改善的现象。

胡景晖认为，此次普通住宅标准的调整，对于5环内、5环和6环之间的二手房成交有明显的助推作用。标准调整后，减少了二手市场上很多符合新规的普通住宅的契税、也减少了业主售房的营业税，这将将有利于市场上积压较多的“换房改善型”人群达成“先卖再买”的交易，事实上相当于对“换房改善型”需求限制做了适当的调整，有利于其入市。

对二手房市场利好明显

胡景晖认为，此次普通住宅标准调整对于二手房市场成交促动效应更大。一方面，5环内和5环与6环之间的区域，二手房成交在市场成交总量中的占比更大，普通住宅标准放宽，对于总价、平米均价位于市场中间水平的二手房屋成交促进作用明显。另一方面，刚需新房项目目前较多的集中与6环附近乃至6环外区域，此类楼盘的总价、均价较低，原本就达不到非普通住宅的标准，因此所受到的影响要远比二手房市场所受到的影响偏小。

基于此，胡景晖表示，未来一段时间，北京市二手住宅成交预计仍将保持稳步复苏的态势。

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