小面积公寓投资遇尴尬 收益不高转手困难顺水鱼财经

“精装SOHO引领投资热潮”，“低总价高回报”，“宜居宜商宜投资，3年返利21%”……在商业办公市场上，40年产权的小面积公寓常常被包装成理财投资类产品进行出售。不过，近年来，曾经较受投资客青睐的小公寓，却遭遇着销售差、转手难、房价难涨的困境。

库存高

新房销售普遍不理想

南京网上' 房地产数据显示，目前，全市的办公类商品房（含40年产权办公及公寓）可售面积约182.1万平米，今年以来成交面积仅16.9万平米。

2015年南京市的办公类商品房成交面积为74.3万平米，若按照去年的去化速度，目前南京市办公类商品房的库存去化周期需要2年多的时间。而住宅类商品目前3.9万套的库存量，去化周期仅4个月。

“公寓产品确实很难卖，即使河西这样目前楼市火爆，房价比较高的区域，其公寓产品销量相比住宅也很不理想。”南京王祥房产经纪有限公司总经理王祥告诉记者。

另外，记者了解到，在高库存下，弘阳时代中心、复地宴南都、中南世纪雅苑、九霄梦天地等不少楼盘都有加推公寓产品，这将进一步加大办公类商品房的库存量。

针对高企的商办库存，上周出台的宁十七条中也强调南京将逐步有序缓解商办库存压力。

税费高

二手房市场转手更难

相比新房市场，公寓产品的投资缺陷在二手房市场中显得更为明显。在二手房转卖中，此类房源脱手要比住宅难得多。南京网上房地产数据显示，2016年以来，南京办公类二手房的成交套数仅有157套。

记者发现，不少公寓楼本身二手公寓挂牌量就很少。位于夫子庙附近的精锐SOHO，在周边的二手房门店中几乎少有挂牌的房源。一位中介告诉记者，40年公寓属于非住宅，一套小公寓总价没有多高，但在转卖时却需要付出较高的税费成本，需交纳契税3%，个税差额的20%，营业税5.6%，加上土地增值税等，税费总共要交到差额的55%。

“除了税费以外，公寓只有40年产权，转手后可使用的土地年限就更短，这是公寓产品自身的一个缺陷。另外，在二手房买卖中，买家也能够切实感受到，楼栋里住户商户混杂，整体居住环境以及物业服务都一般，影响后期的投资回报率。”中广置业的一位中介人士告诉记者。

业内观点

投资客偏爱住宅

公寓收益基本靠租金

被冠为投资类产品的公寓，目前究竟有怎么样的投资价值？记者了解到，目前市场很多公寓产品的房价涨幅远不及客户的期望值。河西万达广场公寓在2012年出售时价格在15000-16000元/平米，而目前二手房挂牌价仅在17000-18000元/平米。江北东方万汇城的一位业主也告诉记者，因为急需资金周转考虑卖房，他当年买房的价格在9000多元/平米，现在挂牌价10000多元/平米，挂牌一个多月的时间，还没有卖出去。

“市场上的酒店式公寓基本上靠租金养活的，地段还不错的精装公寓，一年的租金回报能达到5%-7%，比不少住宅租金要高。”王祥告诉记者。

他还表示，短期内公寓库存以及销售情况很难改变。一方面南京人在观念上对公寓类投资产品接受度不高。另一方面，目前住宅房价涨幅较大回报率高，投资客基本都转向了住宅投资。如果后期住宅房价涨幅不理想或者下跌的话，酒店式公寓产品的销量预计会有所好转，毕竟公寓产品购入总价低，投资客可以享受到较高的出租回报率。