张保国：美国私募占房地产行业总投资的70%顺水鱼财经

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以“新常态 新机遇 新融合”为主题，由《融资中国》杂志主办的融资中国2015资本年会暨颁奖盛典于2015年1月21日在北京隆重召开。长富汇银总裁张保国在会议上作演讲，张保国在演讲中表示从整个" 房地产私募基金操作来讲，目前，美国私募基金占房地产行业总投资的70%，中国的刚刚起步，还在蹒跚学步，远远达不到成熟，所以对于" 房地产金融来说机会无限，因为去年固定资产总投资，2014年的数据应该是50万亿，房地产占了9.5万亿，就是五分之一。 以下为张保国先生的演讲实录： 张保国：很开心，到最后还有一个美女主持，刚才我们聊的时候也说到了，房地产好像不怎么受待见，大家想一下，你的不动产肯定是占着非常大的比重。第二，你可以不炒股，不去赚钱，但你不能不睡觉，所以说大家要真正对房地产重视起来，长富汇银目前" 房地产金融是一个主业，还有其他的资产，我们是一个跟百强企业的配资，还有我们今年做了五个澎改项目，还有我们进入物业的一些并购，当然这是目前的一些业务方向，好，谢谢。 个人的观点跟吴总的观点不大一样，我们看待任何市场的时候，首先从未来的事来分析，还是回到房地产这个行业，因为中国目前的货币政策还是相对宽松，真正能够装得下这么大货币量的也只有不动产，这是其中一类原因，第二类原因，这个行业为什么我看好，为什么我判断长期一段时期内还是看好这个市场，要真正的需求是内升动力，需求一组数据是20岁到30岁这个年龄段的人口，3.3个亿，他们面临着成家立业购房，我们今天不谈城镇化的问题了，这个需求在这里这是一方面。 再一个，从整个" 房地产私募基金操作来讲，我认为" 房地产私募基金目前，刚才我们在探讨，美国私募基金占房地产行业总投资的70%，中国的刚刚起步，目前还在蹒跚学步，远远达不到成熟，所以对于房地产金融来说机会无限，因为去年固定资产总投资，2014年的数据应该是50万亿，房地产占了9.5万亿，就是五分之一，固定资产总投资的占比对私募基金，目前咱们总的规模才多大，几千亿而已，我们对私募基金管理机构来说机会太多了，你是百里挑一，100个项目里面挑一个做就行了，所以说你选择余地太大。再一个对房地产私募基金来讲，更大的一个机会就是说像吴总在讲，选择什么样的交易对手，其实我觉得可能对我们来说，长富汇银在一些动作上也没有什么，第一个比如从债权向股权来转变，市场需要教育，投资人需要教育，总要给他一个时间来成长。再一个从重资产向轻资产的转变。第三个，就是从我们惯常操作的交易对手的选择上进行一个转变，从这点上来讲，刚才主持人也在问，我们去年所做的整个业务当中，我们包括（英文）进行了布局，我做主题演讲也说了，我们现在也在进行一些固定资产的收购，尤其是这种一收购，但刚才我们在下面的时候，我们几个人也在聊，当然现在是有难题，有难点，怎么去破解，我们认为要不了多长时间他会推出，但是目前有很多困难，资产回报率不高，不高的话，未来这个方向，我们还是要去走的。 再一个观点对于私募基金管理人我们不用纠结债还是股的问题，你是为资金实现保值增值，你只要能实现这个，咱们不用去拘泥于或者纠结于我做的是债，还是股，但是我们自身还是要往未来发展方向上去靠，所以说从2014年我们方向上调整上来讲，举个例子，应该是比较有代表性的，因为长富汇银在去年我们业绩应该说也不错，在2014年行情里边，当然2015年我们要求更高，我要求到2015年年底再管的规模突破200亿人民币，为什么这样的要求，因为在这个市场当中，真正能去适合我们，包括刚才说我们在2014年去做的，应该在私募基金管理人里面做的最多的棚改的项目，为什么要做棚改，我们了解现行中国各个开发商，你借他的钱来做拆迁，但是真正他去BAT的时候，手中是没有现金的，怎么做，其实这种合作方式完全可以探讨，完全可以来做，为什么我刚才在说，真正能去做任何，不管是三线城市也好，三线城市最核心的区位，都是在当地十年以上的开发商才能拿到区位的土地，他做这种项目也迎合了吴总说的，团队也还可以，团队靠谱，再加上项目区位够核心，这种东西作为私募基金管理人，像吴总在探讨，" 房地产投资没有PE更有挑战性，其实我认为房地产私募基金就关键看我们从哪个角度来看，像不同的项目在不同人眼里边，他会有不一样的结果，其实像这一类，很多投资机构看上去说，这个三线城市不去了，风险太大，但是如果这个城市的最核心区位呢，其实不管房地产怎么调整，最核心的区位是不受影响的，所以还是那句话，市场无限，机会无限，关键我们需要去做的怎么样提升自己的能力，怎么完善我自己最擅长的业务划分，然后我真正的去把他深入的来做，你一定能够把这个市场占有，谢谢
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