房地产私募基金崛起 一线城市成熟物业将成投资市场主流顺水鱼财经

虽然现时" 房地产市场的下行风险已令“中国" 房地产投资市场是否衰退”等论调暗流涌动，但相比于以前，中国房地产投资市场确实已日益成熟，整个运作更加透明、稳健。在笔者看来，房地产投资市场不仅将继续保持良好发展态势，更重要的是，三大发展趋势将令市场充满活力。

以本地资金为主导的投资市场、国内房产私募基金的崛起、对稳定收益物业的追求是中国房地产投资市场变革的三大趋势。它们不仅将增强市场的稳定性，而且使得整个市场更加具有投资价值。通过加深对中国房地产投资市场的宏观解读，我们可以对行业未来发展抱有充分信心。

中国房地产投资市场的最大变化之一，就是已经实现以本地资金为主导，其投资交易量由10年前的区区6亿元，上涨到现在的600亿元。这意味着，房地产价格下浮不受国际市场波动影响，国内投资者能在一定程度上，有效防范由国际投资环境变化引发的境外投资者抛盘风险，从而增强市场稳定性。基于此，我们不认为房地产市场会出现大幅的价格调整。

国内房产私募基金的崛起也是整体投资市场更具有活力的重要因素之一，目前比较活跃的国内投资资本主要来自寿险资金、企业主等等，但这一格局将由人民币房产私募基金的加入而重新调整，预计由专业团队管理的国内房产私募基金将成为投资市场的主力买家。

此外，一线城市的成熟物业将成投资市场的主流。随着一线城市商业发展的成熟，长线投资者的入市，从过往追求快速资产升值的物业投资，将逐渐转向追求稳定收益的物业投资。同时，中国投资物业的收益率远低于利息成本的传统亦将改变，更多" 中国资本在海外市场收购优质物业的态势，将把国际市场以收益率为王的投资理念引入中国市场，令收益物业更受青睬。

对于整体投资市场需要理性和辩证地看待。投资者来源以及资本多元化，不再单纯依赖外资，一方面显示了其愈加成熟的一面；但另一方面，房地产投资市场却缺乏以资本为工具的退出方式，这为房地产投资市场的未来走向提供方向。

具体而言，中国房地产投资市场还未能将RE" ITs作为退出方式。所谓RE" ITs，即房地产信托投资基金，一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其收益主要来源于租金收入和房地产升值。它在中国尚未推广，主要原因之一，就是国内房产的租金投资收益远低于" 银行贷款利息，无法满足投资人追求资本增值的目标。同时，如何实现税收优惠、如何将房地产的产权分散给众多投资者，如何让投资者自由转让等问题没有完善的法律规定和程序，也增加REITs在中国实施的难度。

中国投资市场一直在迅速成长中，过去五年已因本地资金的进入变得成熟，未来发展将是有更多的本地私募房产基金成立，推动收租物业为主的投资市场，有稳定收益的投资物业市场，才能令市场发展到以房地产信托投资基金的资本市场为对接的退出路径，这就是中国房地产投资市场未来要走的路。

（本文作者叶建成先生现担任戴德梁行房地产" 咨询（上海）有限公司投资高级部董事、中国投资部联席主管，负责领导戴德梁行分布于全中国范围内的投资部团队，任职于上海。）