三线以下城市购买率超一二线城市顺水鱼财经

金证券记者 江芬芬

6月22日，商务部首次发布中国购物中心发展指数，2016年全国综合指数67.2，这一数字让整个行业为之一振。不过，7月5日在由中国连锁经营协会（CCFA）主办的“2017中国购物中心与体验消费' target='_blank' >高峰会”上，与会人士提醒，该指数的采样标本是国内经营优秀的百家购物中心，在购物中心建设高潮的背景下，很多二线城市面临供大于求的风险，招商周期已延长至两年。

高于预期

中国购物中心发展指数是衡量国内主要城市购物中心发展的宏观状况、购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合指数，《金证券》记者了解到，这是商务部首次以官方的名义发布中国购物中心发展指数，而该指数受商务部委托，由中国连锁经营协会联合世邦魏理仕（CBRE）制作，参与企业包括' target='_blank' >万达集团、苏宁' 置业、印力集团、大悦城地产、华润置地等20家企业开发的100座购物中心，覆盖全国28个省、自治区和直辖市的58个城市。

在当日的活动现场，世邦魏理仕研究部负责人、资深董事谢晨表示，“之前与很多购物中心的业主、品牌商以及协会领导沟通交流，大家多次提到，2016年年中以后整个实体零售其实处于一个慢慢复苏的阶段。但一开始看到这个结果时，实际上比我预想的要好一些。”

《2016中国购物中心发展指数》报告显示，2016年全国综合指数录得67.2，高出荣枯线17.2，表明整体购物中心行业处于健康向上的通道内。谢晨透露，中国购物中心发展综合指数是67，这个指数从构建的方法上类似于PMI指数（采购经理指数），指数里面设置了不同的分项指标，“我们叫运营表现，是说购物中心的营收、租金收入怎样，80%、90%以上受访的企业都说收入比去年同期是增长的。”

两极分化

不过，谢晨也提醒，这次采样的100家购物中心，很多是在国内做得非常好的。真实的情况是，一些运营得不是那么好的购物中心很有可能不在样本里。

《金证券》记者发现，单从指数来看，城市间的发展速度仍然存在较大差异。北、上、广、深四个一线城市在综合指数分值上领先于二线和三线及以下城市。二线城市综合指数录得65.6，略低于三线及以下城市的 67.8。

谢晨进一步解读道：目前三线及三线以下城市的购物中心表现得并不差，三线城市购买率在快速上升，在整个总额上2016年三线以下城市超过了一二线城市，其潜力毋庸置疑。反而，二线城市购物中心面临供大于求的风险。

在购物中心建设高潮的背景下，世邦魏理仕通过采访客户发现，调研的一半购物中心会延期开业，也就是说包括前期招商等运营过程当中要准备的一些东西，时间需要更长。以往预估整个项目运作周期为一年半， 现在延长到两年。

据介绍，这个延长一部分是主动的，因为大家对于业态组合的差异化越来越关注了。但另一部分是被动的，比如市场对于优质商户的争夺越来越激烈，优胜劣汰的趋势更为明显。

求新求变

实体商业如何保持永续竞争力？

中国连锁经营协会副秘书长武瑞玲在当日峰会建议，实体品牌首先要生存下来，再去做阶段性的升级。建立生态圈，开发商要沉淀平台上所有消费者的数据，品牌则要关注细分市场和细分品类的研究，丰富商品的体验性和吸客能力。

谢晨则分析，目前千禧一代或者网生代正进入消费主流，他们习惯的是' 互联网环境，其更多的消费理念并不是“需要”，有一部分是炫耀。这部分消费者是极度的喜新厌旧，他希望购物中心每次去都是新的，这导致很多的购物中心在做品牌调换、引入新鲜元素，包括营造场景、重塑场景方面都投入了大量的精力。购物中心的业态主题不停切换，餐饮是最' 大众的，其次是影院、亲子教育、娱乐，最近又变成了书店，未来还会切换到一些更小众的因素。