卖出18万/平豪宅的首创置业 年初大笔融资为哪般？顺水鱼财经

北京' （楼盘）市朝阳区东三环央视新大楼正北50米，是首创' 置业开发的一个豪宅项目——首创天禧。

这个项目只有两个户型——377平米和388平米的。

该楼盘的代销商称，目前还有不到10套在售，均价18万元每平，总价在6800万左右。

如今，首创置业又在该楼盘附近拿到了一个呼家楼棚户区改造项目。

这让其他开发商非常“羡慕嫉妒恨”，因为在寸土寸金的北京核心地段，基本已经无' 土地可拿，而此前拿地开发了豪宅的项目，由于北京市政府的新房“限价”政策，迟迟开不了盘。

据上述代销商称，此前北京新房的限价是每平8万封顶，最近有所放松，可以试探着触摸到10万左右了。

凭借着在北京扎根多年，首创置业这家京城房企“地头蛇”，去年在北京的销售业绩几乎占到它总销售业绩的一半。

而这家去年卖了558.5亿元的房企，野心不小。2018年其销售目标是750亿，力争800亿；2019年目标是1000亿，2020年则为1400亿。

为了冲刺业绩目标，这家此前颇为“稳健”的京城房企，开年伊始，就开始了狂飙突进的融资计划——超过200亿元的融资额，而其去年的销售额也仅为550多亿元而已。

在有关部门对开发商融资渠道逐步收紧的情况下，房企的融资成本急剧升高，首创置业也不例外，其2016年的融资利率最低仅为3.71%，而2017年下半年则上升到5.7%，如果考虑到' 信托融资，则其融资成本更是出现飙升。

“富贵险中求”，首创置业在此情况下大举融资，能否鱼跃龙门，一步跨入千亿房企俱乐部，亦或止步关口，最终债务缠身？

营收利润仅增1%

在去年各大房企销售业绩出现翻倍式增长的情况下，2017年，首创置业录得销售业绩558.5亿，同比增长22.7%，增长率在房企排名中算是中等。

其2017年年报显示，当年首创置业营收212.92亿元，增长5%，营业利润38.35亿元，增长1%。

业绩平平，利润几乎零增长，跟其稳健的打法有关。

截至2017年底，首创置业总资产1414.21亿元，总负债1094.89亿元，负债率77.42%，其中负债方面，银行贷款和公司债券合计664.54亿元，同去年581.88亿元相比，增长14.28%。

其货币资金较为充裕，达到210.38亿元。

在首创置业的销售业绩中，北京市场几乎贡献了一半，2017年，首创置业在北京卖出56.51万平米的房子，均价4万，总销售额225.82亿元。

首创置业在北京、天津' （楼盘）、上海' （楼盘）等六大核心城市和澳洲的销售占比达到90%。

2017年5月，首创与' 澳大利亚开发商合作，获取4个项目，3个在悉尼，1个在布里斯班。这4个项目当年为首创置业带来不错的销售量。

北京棚改项目的暴利

首创置业2017年的毛利润从13%一下子增加到27%，原因是一级开发（包括棚户区改造）利润增加。

事实上，由于首创置业接连拿下北京多个棚改项目，它专门成立了土地一级开发分部（包括棚户区改造）。

棚户区改造项目为首创置业带来巨额的利润，2017年财报显示，其一级开发分部的资产从2016年的64.38亿元增加到2017年的93.73亿元，净利润则从2016年的1.06亿元激增到15.24亿元。

2017年，首创置业拿下顺义区北石槽棚户区改造项目，占地60.8万公顷。加上此前拿下的朝阳区呼家楼棚改项目，首创在京城的旧城改造中占据了颇为重要的地位。

不过据上述代销商称，目前呼家楼棚改项目还没有全面启动，何时能够正式为首创置业带来真金白银的收入，还不好说。

财报显示，2017年首创置业在北京新增的六个项目均在密云、房山、大兴、平谷等远郊区县。

庞大的融资计划

首创置业在资本市场的野心不小。

3月5日，其公告称，计划发行不超过30亿的企业债券和100亿的中期票据；1月30日，其发行上市5亿美元票据；1月24日，其公告称，拟发行50亿元的境内公司债。

总算起来，开年伊始，首创置业打算融资超过200多亿元，这还不包括没有公告的银行贷款、信托、资产证券化等其他融资方式。

2017年，首创置业的融资还算“稳健”，财报显示，2017年其银行贷款和公司债券合计664.54亿元，同去年581.88亿元相比，增长14.28%。

而2017年跟2016年相比，融资成本上升不少，2016年6月，首创置业发行3年期人民币'私募债20亿元，利率仅为3.71%。2017年11月，其发行的3年期人民币公司债50亿元，利率上升到5.7%。

此外，首创去年还进行了此前甚少进行的信托融资，2017年9 月，其从华鑫国际信托融得 20亿；2017年12月 从华澳国际信托融得 11亿元。

一位信托高级经理表示，去年下半年，信托的利率已经达到12%左右，到2018年年初，则更高。

能迈入千亿俱乐部吗？

首创置业年初就有宏大的融资计划，似乎在为它的业绩冲刺准备弹药。

按计划，首创置业2018年销售目标是750亿，力争800亿；2019年目标是1000亿，2020年则为1400亿。

为此，首创置业积极增加土地储备。

2017年，首创置业获取19个二级项目，总面积318.7万，总' 投资367.6亿元，这些土地项目半数在北京。

截至2017年年底，首创置业的总地上建筑面积权益面积为620万平方米。

去年，首创置业的销售业绩主要来自北京、天津等六大核心城市和澳洲。

此后，其业务重心将继续放在京津冀、长三角和粤港澳大湾区，并主要通过并购方式取得优质项目，而京津冀土地一级开发资源的获取也是其工作重心。

为了冲刺业绩，首创也向万科、碧桂园等一线房企学习，实行营销为核心的资源共享机制，通过利益的激励，从营销端发力，冲刺千亿俱乐部。

然而，2018年的开局，业绩却并不理想。数据显示，截至2月底，首创置业合约销售额为59亿元。而万科、恒大、碧桂园已在2月末已突破千亿的销售大关。

就首创置业的融资计划、业绩目标等问题，腾讯《一线》致电首创置业，截至发稿，未获对方回应。

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