月租金1.5万堪比月供 你会花1260万租房住吗？顺水鱼财经

尽管谣传中的北京楼市核弹级别政策（买房摇号+限转共）没有落地，但这一消息足以让活跃并奋斗在北漂们，集体默哀三分钟，如同今日的天气，淅沥沥的小雨让人凉飕飕。

开发商喊冤：这租金真不高

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2016年12月，万科在北京玩了一把大的，海淀永丰、自持70年、100%等词汇瞬间火爆整个地产圈。

时光可以倒流，让我们回顾一下当时两宗海淀地块的具体情况：
表上海淀区这两个地块就是即将启动预租的翡翠书院

按照公告，该项目将执行70/90政策，也就是说90平方米户型将占总量70%。按照建面的70%来测算，该项目可租赁90平米房源约1300多套，一期将提供1000多套租赁房源。项目鼓励长租，最长单个租期不超过10年。如果承租10年，则一次性签订10年的租期合同，10年间租金不变。

粗略计算，1300套房源，项目最终70年租金收益在163亿左右，但从土地成交金额来说，已经109亿，加上建安、装修及后续运营维护成本，项目的初始成本就已经不低了。因此据了解，即便这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。

同时据万科方面披露 ，所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和' 智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。

也难怪，当新闻出来网友呼声一片的时候，开发商有点委屈。

网友算账：180万租10年 值吗？

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算账这事儿，网友们似乎更擅长，新闻一出，某网友就算了一笔账：

90平月租金1.5万，10年180万，70年1260万

这个钱完全可以买房了啊！！

为什么要租房住！！！还要贷款？？？

而1.5万元的月租金在北京能租到什么样的房子？租住在国贸、双井、五道口等热门片区完全没有问题，户型从三居、四居、甚至五居任君挑选。
利率上浮10%，即5.39%的利率计算，等额本息每月月供为20192.64元（比租房每月多付出约5000元），最终房款总额约为1040万（租70年租金约1260万），即便算上物业费、维护费、税费等。 src="http://i1.hexun.com/2018-04-13/192828804.jpg"> 为方便对比，假定180万（低首付162万），即万科翡翠书院的10年租金为首付款,剩余360万采用纯商业贷款，以基础利率上浮10%，即5.39%的利率计算，等额本息每月月供为20192.64元（比租房每月多付出约5000元），最终房款总额约为1040万（租70年租金约1260万），即便算上物业费、维护费、税费等。

请专家点个评

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北京' 房地产协会秘书长陈志

有支付能力的购房人还是要买房。

当前的租赁市场，在高昂的土地成本支撑的情况下，如何在成本和租金之间找到平衡点，是开发商面临的一大难题，毕竟目前整体租赁价格和建造成本之间的差距还是过大，仅靠租金回报（70年）并不足以支撑。

在' 中关村(' 000931,' 股吧)、科技园这个片区目前存在这类需求，并且支付能力也不弱，因此可供企业员工高管短期应急、过渡，问题不大。

当短期租赁成为普遍，开发商就会存在租赁空置率变大的问题，如何在租金和房屋使用率上找到平衡点，就需要开发商用精确计算和有效的运营去解决，目前看难度极大。

emmmm……这或许是万科翡翠书院如此定价的原因了？

陈志还表示，企业大力推进租赁，在目前很多成本刚性约束的情况下，现在的租赁模式要突破瓶颈，就必须做更多的制度性的突破。

万科此举可以说是市场尝试、价格探查的先行行为，为开发企业100%自持这种情形，树立了一个样板及风向标，供大家学习、分析，对推进行业发展推进租赁市场有益。

银行介入租赁行业推出各种租金服务，在目前金融监管压力下，实属无奈的选择，后续可能会有更多的金融产品，但能否获得市场青睐或者说接受租赁贷款这种模式，还需要很长时间的培育和指导，目前看可能会面临巨大的压力。

银行如何对承租人支付能力进行评估、贷款门槛为多少、是否需要抵押等，需要出具具体细则。未来租赁还存在很多不确定性，对银行也是一种尝试。

而对开发商而言，为租房者提供什么水平的精装，后续时候需要使用者购置生活必须的家具电器等产生额外支付费用，仍需更多细节去验证。

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