降息利好房市 回暖仍需降价配合顺水鱼财经

央行昨天下午突然宣布，一年期存贷款利率下降1.08个百分点，存款准备金率同时也下降2个百分点，经此存贷款利率重新回至2006年4月28日加息前的水平，北京中原地产总经理李文杰将此次降息称为“史上最牛”。

据易居中国分析师付琦计算，以20年100万元纯商业贷款计，此次降息后每月的还款额可减少超过1025元，20年的还款总额可减少超过24万元。如果将此前财政部救市政策中提及的七折利率计算在内，则在利率优惠后，每月还款额可减少1338元，20年的总还款额可减超过32万元。

他同时表示，在中央4万亿元的刺激经济政策中，基础设施投资是重点，可以预见，此次降低存款准备金率后增加的流动资金，银行将更愿意贷给基础设施行业，以及国家重点支持的保障房建设项目。

虽然此次降息将明显减少地产公司的财务费用，但富力地产（02777.HK）执行董事吕劲显然对存款准备金率的下降更为关注。他对本报记者表示，存款准备金率下降2个百分点，意味着流动性增加了很多，“银行对贷款也会放开，优良公司获得贷款的机会将因此增加”。

据他介绍，在此之前，银行对地产企业的贷款已经有所松动，“事实上，地产企业贷款的安全性还是较其他企业的安全性高一些，因为地产企业绝大部分的抵押物都是最优良的”。此前他曾透露，年初银行对地产行业整体惜贷，四证齐全、符合贷款条件的项目，银行也可能惜贷。但最近的情况有一些转变，只要四证齐全、公司有可提供担保的项目，就可以拿到贷款。

但一家证券公司的地产分析师对房地产企业贷款的放松并不乐观。他认为，目前还没有看到专门针对房地产企业的信贷放松迹象，监管层担心放开地产的信贷，开发商就没有了降价的动力，因此，短期内放开的可能性不大。

第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬亦表示：“在我们看来，房地产企业的贷款还是很严，并没有松口。银行有钱贷款，但是他们担心市场情况持续恶化，贷出去的钱可能面临收不回来的情况。”

多数地产业人士认为，此次降息对购房者的信心支撑以及促进市场成交将有积极的作用，但刘德扬对此次降息的作用略显悲观。他表示，虽然降息力度很大，但目前除了第一次购房的消费者外，“购房者向银行借钱还是很难”。

他同时认为，降息对购房者确实会有帮助，但归根结底，还是看购房者是否买得起房。如果房价仍然高企，降息对一些购房者而言并没有意义，因为他们仍然买不起。因此，他预期房价应该还会再下跌一点。

信义房屋分析师朱平平则表示，虽然目前中国房地产市场在较长时间看仍属于刚性需求，但短期超过居民的承受能力的价格却是最大阻碍，在一定程度上抑制了居民的消费信心。因此，她认为，降息远没有价格调整带来的影响大。有序的价格调整对房地产市场的长期健康发展或将带来有益的影响，并有利于消除资本市场对行业发展的不确定性观望。

受降息消息刺激，付琦预计，上海楼市年底前的成交量即可恢复至今年7、8月的水平，但还不至于出现明显的回暖。各银行对首付两成、利率7折的房贷优惠细则成为成交能否明显回暖的关键因素，但目前多数银行的细则仍然“难产”。