利率再降多少 房价才能止跌？顺水鱼财经

国金证券认为,目前利率下调幅度已达21%,如果能继续下调135个基点,利率降幅会达到39%,届时房价可能也就趋稳了。

经济、利率和房价的历史数据

宏观经济的不景气成为制约行业回暖的最重要因素,经济会通过收入影响购买力,通过对未来的预期变化影响居民的购买行为,从而最终体现在房价的波动上。

在下行的宏观背景下行业会有怎样的表现?从美国和中国香港的经验分析,如果利率保持稳定,房价和GDP会体现出相当强的相关性;而利率的变化会修正经济波动对房价的影响。

继续降息135个基点,房价就可能止跌回稳

降息是经济下滑周期中熨平房价调整的强有力手段。那么,利率要下调多少才有效?通过分析中国香港和美国房价发生的三次调整,从降息开始到房价恢复上涨,经历了7-39个月,利率下调幅度区间为5.6%-47%.

两个分析对象的房价恢复上涨所用周期长短和需要降息幅度不同,是降息周期中各自经济表现的不一致所决定的。

1995年中国香港房价恢复上涨最短,只经历了7个月,降息幅度也仅为5.6%,中国香港经济的逐季回升是小幅下调利率就帮助房价回稳的原因。

而中国香港1984年、2003年以及美国在1990年利率下调幅度都在40%以上,房价才恢复上涨,主要原因是其间两者经济增速回落,并且出现负增长。

中国大陆未来的经济表现可能是增速的逐季回落,不同于1995年中国香港房价调整时的经济增速逐季回升,但会好于美国1990年、中国香港1984年和2003年出现的负增长,美国和中国香港在当时下滑经济环境中,利率下调幅度达到40%后,房价开始恢复上涨。所以中国大陆利率下调幅度如能达到40%,可能就会改变房价下跌趋势。

目前利率由7.83%下降至6.12%,幅度为21.84%,如果能继续降息135个基点,下调幅度可达到39.08%.考虑对首次置业者的按揭贷款利率优惠幅度由15%下降至30%,实际利率下降幅度可达49.8%.届时居民月还款额可比目前再降低7.9%,相比降息周期前的2008年9月可下降24.2%,在购买力得到实质提升后,房价可能也就趋于稳定了。

中国香港经验

中国香港房价出现过1982-1984年、1995年和1998-2003年共三次调整,历次调整时房价和GDP基本呈正相关,但利率的变化能够一定程度熨平经济波动对行业产生的影响。

美国经验

美国房价和经济、利率波动也呈现出和中国香港市场同样的规律。