楼市“春暖花未开”顺水鱼财经

□本报记者 费杨生

就如同这个季节一样，3月的楼市春意盎然，今年首季成交量回升几是定局，但业内人士称，“春暖”不一定就会“花开”，楼市复苏言之过早。

首季“小阳春”

“我们这次推出的500套房源很抢手，估计很快就卖光了，而且最近不会有大规模的促销了。”北京市东四环的某楼盘销售员声音有些沙哑地对活动现场的购房人说。

在3月15日的开盘现场，该楼盘从早到晚人头攒动，排队购房的热闹场面再度出现。这种“抢房”场景也在上海、深圳等城市的部分楼盘上演，各地楼市成交量也是一扫颓势，掉头上扬。

北京市房地产交易管理网的数据显示，2月期房住宅和现房住宅共签约8282套，同比增长188%，环比增长15%，日均签约296套；存量房签约9373套，同比增长835%，环比增长27%，日均签约335套。北京中原三级市场部统计显示，3月1-24日，北京二手存量住宅网签量达14611套，新建住宅签约11234套，均超过2月全月水平。

深圳市房地产研究中心的数据则显示，今年1-2月，全市新建商品房销售面积97.76万平方米，同比增加174.74%。其中，住宅销售面积88.72万平方米，同比增加174.85%。3月1日-20日，上海剔除动迁房及配套商品房外的商品住宅成交面积已达到86.9万平方米，超过了2月份81万平方米的成交总量，是1月份全月成交量的1.71倍。

成交回升现象也在二三线城市上演。北京中原三级市场部统计显示，在价格不断走低的带动下，天津、重庆、成都和杭州2月成交面积攀升至2008年以来的月度峰值。

“成交量上去了，房子买的人多了，价格就不会再怎么跌了。”上述销售员这么看待后期销售情况。实际上，不少楼盘已经悄然提价，涨价幅度大多在10%以上。在北京，远洋沁山水均价从去年底的11000元每平方米涨到目前的13500元每平方米；万科中粮紫苑均价从2月初的14000元每平方米涨到如今的16500元每平方米。在上海，“金地湾流域”从2月的15000元每平方米涨到了16000元每平方米。

市场好转也激活了开发商的推盘热情。据不完全统计，3月份北京集中放量了40多个新盘，目前有36个楼盘确定在4月新推楼座。

警惕“倒春寒”

“近期房地产销售回暖主要是在政策引导下，刚性需求的集中释放所致，当然也与开发商主动降价及小户型较多导致购买力增强有关。”" 国信证券研究报告如此认为。

伴随着去年以来各地方政府救市政策的发酵，在开发商降价促销的推动下，降价盘担当了催生楼市“小阳春”的主力。上述北京东四环的楼盘就是一个典型，从2008年的均价14500元每平方米，跌至今年年初的13500元每平方米，再跌至目前的10500元每平方米，这才出现了“抢房”热潮。北京市统计局显示，2月房价同比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。房价下调刺激销售增长，1-2月，全市销售面积超过5万平方米的项目有4个。

SOHO中国董事长潘石屹说，市场价格是随时变化的，当企业产品滞销、资金链紧张时，它就不得不降价，靠降价来赢得市场，促进销售；市场恢复了，提价也是很正常的，但他强调没有成交量支撑的价格是没有意义的。

不少业内人士也对开发商的提价行为表示担忧。他们认为，市场调整并不充分，在历经1年多的降价、观望、再降价的博弈中，开发商与购房人关于理性房价的认知差距在拉近，此时再度将这个差距拉开有可能使本轮反弹夭折，出现“倒春寒”，并将会加大后期市场调整的力度。

国泰君安发布的研究报告对房地产交易和价格数据的真实性提出质疑，认为部分地产商有蓄意炒作之嫌。这种现象已在不少城市出现。比如，开发商“多次开盘、反复提价”的违规行为正屡屡上演；在未取得《商品房预售许可证》前，以放号认定，发放会员卡、贵宾卡等各种方式收取定金、诚意金等。

齐鲁证券认为，这种成交小高峰未必可以长期延续，但未来长时间成交持续下滑的趋势已经不太可能出现，交易量可能更多在一定范围之内波动。市场本身不太可能在短暂的两到三个月就实现复苏，更别说是高涨了，但最坏的时候可能正在远去。

中银国际的报告称，3-4月成交量环比增长可能维持，但5月以后的量能持续性将在较大程度上依赖市场预期的稳定以及弹性需求的入市态度。

调整未结束

“小阳春”的“虚火”成分不容忽视，再加上" 宏观经济走势的不确定性以及行业高存货等因素，不少业内人士称，行业调整尚未结束，后市谨慎乐观。

潘石屹说：“现在判断房地产市场回暖为时尚早。”他认为，房地产市场能不能回暖最重要的是取决于中国经济能不能回暖，如果有中国经济回暖的前提，房地产市场的回暖就是可以持续的。

在“2009新浪乐居创新峰会”上，华远地产股份有限公司董事长" 任志强表示，市场回暖尚待观察，开发商的信心整体上并未完全恢复。他说，目前，部分区域的涨价并不代表整体的恢复；行业去库存化还没有完成，开发商前些年高价买的土地以及大量的在建房和现房都需要时间来消化；大多数开发商仍然不敢投资。

北京市房地产管理交易网数据显示，截至3月23日，可售期房16.86万套、2145.97万平方米，其中住宅9.45万套，1195.83万平方米。后者比2008年3月23日的数据分别增加了27.1%、17.4%。上海市统计局公布的数据显示，2009年2月末，上海市商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.07万平方米。

从后续供求来看，中原地产预计，未来2-3个月将迎来房地产市场的供应高潮。而随着节后刚性需求的集中释放，后续需求将略显不足，届时，市场的销售压力将再次凸显。因此，中原地产认为，近期市场的回升更多的是春节之后的惯性作用使然，而在供应增加需求增长放缓的情况下，谈论市场回暖为时尚早。

此外，保障房给市场带来的压力长期存在。潘石屹认为，在未来几年，保障性住房应该会占到住宅市场的50%，覆盖面是比较大的。

国泰君安的研究报告认为，近期房地产市场的成交量回升不能作为市场根本反转的标志。但只要房价调整到位，房市很可能在今年九、十月出现好转，届时，地产投资可能复苏，这将是中国2009年经济复苏的重要砝码。

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