争地“苦果”初现 5成地王“晒太阳”顺水鱼财经

昨日，易居中国旗下克而瑞（中国）研究中心发布最新报告称，2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中，超过50%的地王地块尚未动工，还在“晒太阳”。

而少数已上市销售房源的地王项目，从楼面地价与项目的成交价格来看，部分项目不仅没有盈利，而且还极有可能亏本，属于典型的“赔本赚吆喝”。

克而瑞报告称，自2005年开始到今年上半年的4年半时间里，在全国典型城市成交的50幅地王地块中，仅有1/4的地王地块有房源上市；此外，处于在建中的地王项目不足两成；而尚未开工的地王项目，则高达五成以上，个别地王地块甚至还出现了退地现象。

未动工的地王地块，主要是2007年“飙价”的地王地块。众所周知，2007年是全国' 土地市场成交最火热的一年，企业争相拿地，全国产生了几十幅地王，面粉贵于面包的现象频频出现。

然而，自2007年三季度开始，' 房地产市场遭遇严厉的宏观调控，' 房地产市场成交量大幅下滑，开发商资金链普遍绷紧，从而导致大量的地王地块被闲置。

克而瑞中国研究中心的分析人士认为，开发商资金紧张、地价' 房价比高、无盈利空间，是延迟开工的主要原因。

盈利空间有限

克而瑞报告称，从历年未上市地王地块的楼面地价、与地块周边同类型物业的成交均价来看，约有三成地王的地价房价比在70%以上；另有约3成地王，地价房价比为50%～70%；仅有44%的地王，地价房价比在50%以下。

克而瑞分析人士认为，对于那些地价房价比在50%以上地块而言，地价在很大程度上已经透支了房价的增值空间，盈利空间已被大幅压缩；而对于地价房价比在70%以上的地王而言，在当前的房地产市场成交中，地块已经几乎没有盈利而言，因此不得不推迟入市的时间。

地价房价比在50%以上的地块，绝大多数地块的产生时间集中在2007年。但值得关注的是，2009年上半年，也出现了地价房价比在50%以上的地王。可见，在2009年的土地市场成交中，部分开发商已经出现了拿地不理性的苗头，如果房地产市场再次遭遇到国家的宏观调控，部分土地可能又会遭遇2007年地王被退地或被闲置的命运。

个别地王项目“赔本”上市

虽然地王地块中有极少数地王项目也如期上市销售，但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看，部分项目不仅没有盈利，而且还极可能亏本，属于典型的赔本赚吆喝。

克而瑞报告称，重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下的重庆弹子石组团地块，土地成交楼板价高达3260元/平方米，而项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建安成本、管理费用等其他费用，该项目不仅没有盈利空间，反而会亏本。

再如恒大地产在成都所开发的恒大城项目，土地成交楼板价为3158元/平方米，项目售价4120元/平方米，地价房价比高达77%。

尽管2008年市场整体环境恶劣，项目运作困难，住宅项目滞销严重，高价地块又由于高成本限制而处于劣势，但仍有部分高价地王取得了较高的盈利。从盈利项目的地价房价比来看，能够盈利的地王地块，地价房价比全部在50%以下，部分甚至更低。