房屋买卖 请看清黑中介有哪些“花样经”顺水鱼财经

前不久，上海市闵行区法院审结一起' 房产中介诈骗案，引来社会普遍关注。

眼下，楼市里个别' 房产中介虚构房源、索要“意向金”、吃差价甚至骗取税费，着实令一些买卖房产的人吃了苦头，恨之切切。

在房产交易过程中看清黑中介的“花样经”，做到防患于未然，已成买房卖房人的维权“必修课”。

案件

2009年1月，周先生因购买闵行区一套' 二手房，与一家房产中介签了约。当时为了省心，周先生支付了9000余元经纪代理费，并另付了近6万元钱作为办理房屋过户办证所需的费用（含办证、评估、贷款、契税等），约定由中介“费用包干”。房屋交易的过程还算比较顺利。两个月后房屋就成功过户，银行贷款也办了下来，周先生心里的一块石头落了地。

但时隔不久，周先生突然接到税务局的约谈通知。他连忙赶了过去。税务局告知周先生，因他作假申请办税费减免，须补缴1万余元税款并交纳罚款。周先生一时傻了眼，他根本就不知道有税费减免这一政策，更不知道自己还“享受”过。细问之下，税务人员告诉他，在缴纳二手房交易契税时，他以拆迁户身份申请了“契税减免”，申请表上有他的签名和相关资料。税务稽查人员后来发现，周先生不是拆迁户，不能享受这一优惠政策，周先生此举已涉嫌偷税。

“这申请不是我写的，我根本就不知道这回事。”周先生连连喊冤。一起房产经纪人作假骗税的案件，这才浮出水面。原来，周先生委托的中介公司经理，在代办房屋买卖税款缴纳手续过程中，伪造相关材料，虚构周先生为动迁安置人，从而骗取了国家的相应税费。

说法

本案审判员、闵行区法院周波法官指出，房产中介经理这种以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法骗取国家税费的做法，已构成诈骗罪。

周法官表示，去年以来，闵行区法院审理了多起' 房地产中介犯罪案件。比较常见的情况是，中介向房屋买卖双方谎称代办营业税、契税等可优惠打折，从买卖双方中按折扣价收取“税款”后，通过伪造动拆迁安置协议、伪造标的房屋是售后公房、伪造银行印章加盖在契税单上等手段致税务、财政等机关误将买受人认定为可以免税、标的房屋为免税房屋或误认为买卖双方已缴纳相应税款而办理出' 房地产权证，中介则将从客户处收取的“税款”非法占为己有。

这类房产中介犯罪案件反映出，时下有一些房屋交易当事人纳税意识淡薄，抵制不了中介提出代办缴税或代开发票可以打折的诱惑而给犯罪人可乘之机。“在利益面前，房屋交易当事人如果经不起诱惑，默认中介作假，最终在损害国家利益的同时，也会害了自己。”

延伸

除了骗取税费，有的中介在房屋交易过程中虚构房源、索要“意向金”、吃差价等伎俩也层出不穷，令买卖双方防不胜防。为此，事先看清黑中介惯用的种种“花招”以防患于未然，显得十分重要。

花招一：虚构房源“逗你玩”

在楼市红火的日子里，不少购房人都有过这样的经历：在房产中介那里很容易找到“物美价廉”的优质房源，可打电话咨询时，却屡被告知“已售出”。随后，中介开始热情地向顾客推荐起别的房源，且乐此不疲。

“挂空盘在中介业内早就是个公开的秘密，只要能吸引购房者打来电话，我们的宣传目的就达到了。”一家房产中介公司的业务员说，虚构房源营造旺销假象的做法大家都已习以为常，“这么做，充其量让购房人多打了几个电话，空欢喜一场，没什么大不了的。可如果客户顺便看上了我们推荐的其他房源，生意就来啦！”

提醒：没有房源却随意“挂牌”，房产中介的这种做法看似小事，实际上却已侵害了购房人的权益，有可能受到法律制裁。周法官指出，房产中介的挂牌信息性质上属于广告，所以，如果经营者虚构房源就等于是在发布虚假广告。对这种商业欺诈之举，购房人可进行举报，提请有关部门予以规范和惩戒。

花招二：谈价钱先交“意向金”

前不久，李先生在一家房产中介处看中了一套二手房，考虑到眼下国家正对楼市进行宏观调控，李先生认为这套房子应该还有议价空间，便想和房东再讲讲价。可房产中介告诉他：“据我们了解，现在二手房的价格还在继续上涨，所以如果你真心想买，那就先交3万元‘意向金’以表诚意，我们再拿着‘意向金’去和房东谈。”

看到李先生还有些犹豫，中介公司经理信誓旦旦地保证，如果李先生最终没买这套房，“意向金”一定会退给他。于是，李先生和中介匆匆签了个单据，放心地交了“意向金”。一周后，由于' 房价谈不拢，李先生表示不想再买这套二手房，要求中介依约返还他已支付的“意向金”。此时，中介公司经理不紧不慢地拿出李先生当时签字的单据，指着一行小字说：“按约定，付款三天后，你的‘意向金’已自动转为定金。根据定金罚则，现在你自己放弃签合同不能要求返还定金。”

提醒：周法官表示，在我国法律上并没有“意向金”这一说。深谙此理的房产中介会在开给购房人的收据中，悄悄地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金，比如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。如此一来，在“意向金”依据双方约定转为定金后，购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。

花招三：手把手签“阴阳合同”

前段时间，张先生看中了闵行区一套二手房，但因相关税费问题谈不到一块儿，房东始终没和张先生签订买卖合同。眼看到手的生意要泡汤，中介公司连忙帮房东出起了主意：“不如你们在合同中把房价填低，这样就可减少税费金额。然后，你们另外再签一份实价的房屋买卖合同，买家按此付款就成。”闻听此言，房东和张先生都觉得是个好主意。于是，双方约定私下里实际成交的房价为148万元，但在公开的买卖合同中填为132万元。时隔不久，张先生诉至法院，以双方公开的买卖合同中约定的房价为依据，要求房东返还多收取的16万元房款。

在二手房交易市场，当事人为了避税而在个别中介教唆下故意签订所谓“阴阳合同”的情况屡见不鲜。有的中介为了促成交易，有时会用这种看似“讨好”客户的招数“帮助”客户，甚至手把手地教客户签订房屋买卖“阴阳合同”。然而，这种不规范的操作只会给客户带来不尽麻烦。

提醒：周法官说，签订“阴阳合同”做低房价少交税款的做法，是一种规避法律、损害国家利益的违法行为。而作为专业房地产中介机构，如果其为了自身经济利益，明知此类行为违法仍一手策划操办“阴阳合同”的签订，则属严重违规，应受法律制裁，情节严重的甚至可能构成犯罪。

花招四：“吃差价”成“潜规则”

去年年底，王先生在一家房产中介处看中了一套房子，并在中介的催促下先支付了3万元定金，约定该房子以140万元的价格成交。

“中介挂牌价是145万元。我讨价还价半天，最后中介表示房东同意降价5万元，以140万元的价格卖出。”然而，正式签约那天，王先生却意外在中介的电脑上看到，他购买的这套房屋房东的要价其实只有130万元，多出来的10万元钱显然是房产中介自己加上去的。王先生立即和中介进行交涉，可对方称这是房东临时要求增加的价格。如果王先生不愿意以此价格成交那就算毁约，他交的3万元定金将无法取回。这下，王先生陷入了矛盾之中。

业内人士爆料称，目前，房产中介私自抬高挂牌价的行为几乎成了一种“潜规则”，涨幅普遍为房价的5%到10%不等，这笔差价最终流入个别房产中介的腰包，称作“吃差价”。

提醒：周法官表示，房产中介“吃差价”的做法违反了有关规定。早在2006年，这种做法就已被国家有关部门明令禁止。按有关规定的要求，房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。